母贈女兒公寓想省土增稅 專家教「這招」現省25萬

父母生前將房屋給子女的方式有買賣、贈與或是信託等，如何適用自用住宅優惠稅率，是節稅關鍵。（資料照）

父母生前將房屋給子女的方式有買賣、贈與或是信託等，其中土地增值稅是一筆很高的負擔，因為每年1月1日的土地公告現值都會調整，土地持有越久，漲價總數額越高，應納土地增值稅越高，如何適用自用住宅優惠稅率，成為節稅撇步。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，日前有名個案，媽媽育有一男一女，近期媽媽要將名下的唯一一間公寓登記給女兒，但是媽媽的條件是房屋登記的所有費用，一切由女兒自付，女兒一則以喜，一則以憂，不知該如何辦理？

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經過概算，媽媽房屋的持有期間超過20年，土地增值稅一般稅率約45萬元，自用住宅優惠稅率約需要20萬元，兩者有25萬元的差額，該如何爭取這個優惠？唯一的途徑就是辦理買賣移轉登記。

鄭文在說，客戶認為為什麼贈與不能主張土地增值稅自用住宅優惠稅率，一定要辦理買賣才可以？因為依照《土地稅法》第34條規定：「土地所有權人『出售』其自用住宅用地者，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝.....其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之....」，所以贈與不能辦理自用住宅優惠稅率，只能以一般稅率核課。

至於，如何辦理買賣呢？鄭文在建議，女兒先付錢給媽媽，媽媽再將房屋所有權登記給女兒。經查，該房屋及土地的公告現值約300萬元，只要買賣價格大於300萬元，就符合遺產及贈與稅法的規定。

經過母女協商，雙方以買賣價格500萬元達成協議，媽媽將今天度的贈與稅免稅額244萬元，無償免除債務；女兒配合銀行貸款核准256萬元給付媽媽，買賣合約書正式成立。

女兒是銀行的小白，但是有固定薪資所得，夫妻年收入百餘萬元，繳納銀行貸款無虞。但是，女兒還是不放心，希望儘早清償房屋貸款，畢竟無債一身輕。

鄭文在建議，該案件預計2004年12月底結案，2025年1月份又有新的贈與稅免稅額244萬元可以贈與，只要對媽媽溫柔對待，噓寒問暖，媽媽2025年1月2日可以再無償贈與244萬元給女兒，屆時，女兒再將該受贈取得的244萬元清償銀行貸款，2025年1月3日房貸餘額僅剩12萬元（256萬元-244萬元=12萬元），剩下這筆12萬元房貸，由女兒自有資金清償，而且銀行房屋貸款256萬元只繳納了3天房貸利息，馬上就可以無債一身輕了。

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