「未保存登記」建物怎貸款？專家教最快舉證捷徑

未保存登記的建物，在建築管理之前的建物可以主張就地合法，但需提出證明。

在寸土寸金的台灣，對於不動產登記面積錙銖必較，目前所有權狀的種類有建物所有權狀及土地所有權狀，偏偏台灣的建物登記是採任意登記，所以有一些老舊建物，因為當時的時空背景，沒有辦理保存登記，造成只有土地權狀沒有核發建物權狀，但現在的不動產買賣是以坪數計價，可能會因此無法申請房貸。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，光有土地權狀，沒有無建物權狀，可能就無法申請銀行貸款，少了銀行貸款的加持，市場價格就會發生極大的落差，所以建物登記就成了不動產保值的必要登記。

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鄭文在表示，依照目前的法令，建設公司會在建照執照核發時，就將區分所有建物的主建物、附屬建物及公設比例計算完成，製成預售屋買賣契約書，銷售給消費者。等房屋建築完成取得使用執照後，由起造人取得建物所有權狀，再將土地及房屋移轉登記給買方，買方收執權狀後，完成房屋點交手續。

依照法律不溯繼往原則，在建築管理之前沒有核發建照執照及使用執照，所以在建築管理之前的建物，可以主張就地合法，辦理建物登記，可是「舉證責任」成了能否辦理建物保存登記的重要關鍵。

依照目前地政事務所規定，實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉、鎮、市、區公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物的下列文件之一，包括曾於該建物設籍之戶籍謄本；門牌編釘證明；繳納房屋稅憑證或稅籍證明；繳納水費憑證；繳納電費憑證；未實施建築管理地區建物完工證明書；地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖；其他足資證明之文件。

鄭文在提到，日前有名客戶，他的門牌初編時間不可考，房屋稅證明的折舊年數比實際屋齡相差很多，用水、用電證明時間比房屋建築完成時間相距甚遠也無法舉證，讓整個案件卡關無法辦理。

不過，由於所有權人三代都住在這個房屋，於是可從阿公的戶籍謄本發現民國58年的戶籍設立登記，讓所有的問題迎刃而解，順利取得建築管理前的證明，也完成了建物保存登記。

鄭文在表示，台灣由於日據時代的統治，對於戶籍登記比較完整，至於用水、用電證明，往往是先有房屋才有水電裝置，緩不濟急，房屋稅籍證明也是，房屋蓋好多年後，才開始課徵房屋稅。所以類似的案件，記得順藤摸瓜，找到最有利的原點，建物權狀就手到擒來。

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