高市率先全國 推「跨越時空E指通」便民服務

高市府都發局率全國之先，推「跨越時空E指通」的便民服務措施，將古地圖、航測地形圖、近期航照圖各不同時期重製數值化圖資，進行套疊整合於GIS系統，民眾可隨時上網查閱自家土地及周邊公共設施狀況。（圖：高市府都發局提供）

高市府都發局率全國之先，推出創新便民措施，將日據時期古地圖、歷史都市計畫航測地形圖、近期航照圖各不同時期重製數值化圖資，進行套疊整合於GIS系統，民眾可隨時上網查閱自家土地及周邊公共設施狀況，一覽高雄城市空間地貌的今昔演變，可說是「跨越時空E指通」的便民服務。

高市府都發局率各縣市之先，運用GIS系統技術，將1946年以前的古地圖影像檔，予以座標定位，民眾上網彈指之間，就能同步擇取不同年代的古地圖、都市計畫航測地形圖、航照圖，套疊於現行都市計畫圖，從圖面的比對，就能觀察高雄城市發展的軌跡，以及不同時代的空間變異。並以網路資訊公開，提供民眾及學術研究單位查詢運用，讓各界從空間發展角度，認識高雄城市空間發展的過去與現在。

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都發局都市開發處長郁道玲說，過去民眾想要購屋置產，常苦於未能快速便利查找標的鄰近地區有無學校、公園綠地等公共設施，或缺乏高雄都市通盤規劃資訊，加以都市計畫圖均屬紙圖形式保存，查詢申請相關資訊服務，都必須親赴市政府行政中心辦理。

高雄目前有31個都市計畫區，部分計畫區法定紙圖，因老舊多有伸縮變形問題，而且早期繪製精度較差，為提升保障民眾財產的權益，都發局透過重製、重測等技術，更新地形圖，並將老舊紙圖置換為數值圖檔後，與都市計畫樁位、地籍與現況發展等資料加以整合，透過地理資訊系統精準定位，不僅可提供民眾優質化、更精確的圖資服務，也能使不同時期的寶貴圖資永久保存。日後民眾可隨時隨地查看自家及周邊的土地使用分區，以及公共設施用地如道路、學校、公園、綠地、停車場的分布情形。

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，透過便利的都市計畫圖資上網查閱土地使用分區，只要輸入地段地號，也可做為民眾自行估算住家大樓路段的地價行情。以一般預售屋成本估算法，建商成本包含土地、建築、管銷、利息(土建融資)與利潤。

以北高雄三民區住四土地為例，業者估算的坪效，約為基準容積的二倍乘數，住四土地基準容積300%，換算坪效約為6~7倍，建商多以區域房價行情23~25萬為基準，扣除單坪營建9萬元、管銷與利息2萬元、利潤3萬元，換算土地單坪成本控制在10萬元左右，乘上坪效後，三民區目前住四土地行情多介於每坪60~70萬元之間；楠梓區高雄大學城房價行情約17、18萬元，按照簡易土地估價法搭配圖資查出的住四土地，因市場競爭激烈建商需讓利，土地單坪成本需控制在6萬元內，換算住四土地行情約35~40萬元左右。

依據最新市調統計，目前北高雄市心單坪房價行情，多介於22~25萬元，南高雄市心多介於25~30萬元；北高雄外圍多介於15~18萬元，南高雄外圍多介於15~18萬元，鳳山為18~21萬之間。

熟稔土地開發的真觀地產執行長張富祥則說，土地價值評估方法多採取市場比較法、成本法、收益還原法、土地開發分析法。一般普羅大眾還是多以市場比較法為原則。土開法運用，涉及因子多，其中參數選取就是學問，諸如建設同業各家成本結構及經營能力要求就不盡相同，開發價值更須導入市場性，最高及最有效利用原則，與產品適宜性原則的發揮，更是土開成敗關鍵，不僅僅是單從坪效考量而已，土地開發是相當專業且頗具學問。

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