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高市率先全國 推「跨越時空E指通」便民服務

2019/07/31 18:42 文/記者林耀文

高市府都發局率全國之先,推「跨越時空E指通」的便民服務措施,將古地圖、航測地形圖、近期航照圖各不同時期重製數值化圖資,進行套疊整合於GIS系統,民眾可隨時上網查閱自家土地及周邊公共設施狀況。(圖:高市府都發局提供)

高市府都發局率全國之先,推出創新便民措施,將日據時期古地圖、歷史都市計畫航測地形圖、近期航照圖各不同時期重製數值化圖資,進行套疊整合於GIS系統,民眾可隨時上網查閱自家土地及周邊公共設施狀況,一覽高雄城市空間地貌的今昔演變,可說是「跨越時空E指通」的便民服務。

 

高市府都發局率各縣市之先,運用GIS系統技術,將1946年以前的古地圖影像檔,予以座標定位,民眾上網彈指之間,就能同步擇取不同年代的古地圖、都市計畫航測地形圖、航照圖,套疊於現行都市計畫圖,從圖面的比對,就能觀察高雄城市發展的軌跡,以及不同時代的空間變異。並以網路資訊公開,提供民眾及學術研究單位查詢運用,讓各界從空間發展角度,認識高雄城市空間發展的過去與現在。

 

都發局都市開發處長郁道玲說,過去民眾想要購屋置產,常苦於未能快速便利查找標的鄰近地區有無學校、公園綠地等公共設施,或缺乏高雄都市通盤規劃資訊,加以都市計畫圖均屬紙圖形式保存,查詢申請相關資訊服務,都必須親赴市政府行政中心辦理。

 

高雄目前有31個都市計畫區,部分計畫區法定紙圖,因老舊多有伸縮變形問題,而且早期繪製精度較差,為提升保障民眾財產的權益,都發局透過重製、重測等技術,更新地形圖,並將老舊紙圖置換為數值圖檔後,與都市計畫樁位、地籍與現況發展等資料加以整合,透過地理資訊系統精準定位,不僅可提供民眾優質化、更精確的圖資服務,也能使不同時期的寶貴圖資永久保存。日後民眾可隨時隨地查看自家及周邊的土地使用分區,以及公共設施用地如道路、學校、公園、綠地、停車場的分布情形。

 

住商不動產企研室經理徐佳馨表示,透過便利的都市計畫圖資上網查閱土地使用分區,只要輸入地段地號,也可做為民眾自行估算住家大樓路段的地價行情。以一般預售屋成本估算法,建商成本包含土地、建築、管銷、利息(土建融資)與利潤。

 

以北高雄三民區住四土地為例,業者估算的坪效,約為基準容積的二倍乘數,住四土地基準容積300%,換算坪效約為6~7倍,建商多以區域房價行情23~25萬為基準,扣除單坪營建9萬元、管銷與利息2萬元、利潤3萬元,換算土地單坪成本控制在10萬元左右,乘上坪效後,三民區目前住四土地行情多介於每坪60~70萬元之間;楠梓區高雄大學城房價行情約17、18萬元,按照簡易土地估價法搭配圖資查出的住四土地,因市場競爭激烈建商需讓利,土地單坪成本需控制在6萬元內,換算住四土地行情約35~40萬元左右。

 

依據最新市調統計,目前北高雄市心單坪房價行情,多介於22~25萬元,南高雄市心多介於25~30萬元;北高雄外圍多介於15~18萬元,南高雄外圍多介於15~18萬元,鳳山為18~21萬之間。

 

熟稔土地開發的真觀地產執行長張富祥則說,土地價值評估方法多採取市場比較法、成本法、收益還原法、土地開發分析法。一般普羅大眾還是多以市場比較法為原則。土開法運用,涉及因子多,其中參數選取就是學問,諸如建設同業各家成本結構及經營能力要求就不盡相同,開發價值更須導入市場性,最高及最有效利用原則,與產品適宜性原則的發揮,更是土開成敗關鍵,不僅僅是單從坪效考量而已,土地開發是相當專業且頗具學問。

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