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低自備案花招百出 小心掉進廣告陷阱

2020/02/22 04:30 文/記者朱語蕎

低自備建案雖誘人,但要注意的地方也不少,千萬別因小失大。

近年房市大吹首購風,建商主推中小坪數產品,並鎖定首購族群,為了因應年輕人資金不足,紛紛推出優付自備方案,讓更多人買得起房子,但低自備、低首付背後,隱藏的問題也不少,專家建議,購屋前,要仔細評估自身經濟收入,切勿貪便宜貿然購屋,以防日後衍生出更多問題。

 

一般購屋可分為預售屋和成屋,若以貸款80%來說,預售屋付款方式常見為定金、簽約、開工等前期款項,開工後的工程期款,以及完工的使照申請、交屋等尾款,成屋則需準備全部20%的自備款,因此購買預售屋相對輕鬆,是不少資金不足的人選擇購買預售屋的原因之一。


前兩年房市景氣下挫,建商為刺激買氣,除了規劃入手相對輕鬆的首購宅,也打出輕鬆付款方案,常見的有:自備XX萬起、結構工程零付款、月付X萬元起入住,有些自備款甚至不到10萬元,讓許多想購屋的年輕小資族趨之若鶩,但現實真的有這麼好康嗎?其實輕鬆自備的背後,隱藏的問題也不少,以下列出5大注意方針,小資族購屋前務必仔細衡量。


方針1:低價並非最低單價

為求消費者目光,業者常會以超低自備款當作廣告訴求,但仔細發現,看板上的「自備XX萬」後方,都會加上「起」字,並不是每個人都能以最低金額購入,此外,低自備也並非低單價、低總價,仍要換算每坪單價是否合乎區域行情,且低自備方案通常難有議價空間,有時甚至比周邊其他建案還貴。


方針2:僅針對特定戶別

許多建案打出低總價、低自備,都僅限部分戶別,且車位價格另計,房型可能是社區中格局方位相對較差的,因此低自備不一定是賺到便宜,還是要看戶別是否符合自身需求;此外,購買預售屋也要注意市場狀況及景氣後勢,若預售屋完工後房價下跌,貸款清償又卡關,可能發生套牢狀況。


方針3:成交價被作高

住展企研室研發長何世昌表示,為了向銀行申請更高貸款成數,有些業者會透過假合約方式,將成交價格作高,倘若之後被銀行發現,可能會被要求繳回溢貸部分,衍生的問題相當多,還有觸法疑慮,民眾要自己評估。


方針4:公司貸是否無息

一般業者推出的低自備方案,多是以公司貸補足不足的貸款金額,所謂公司貸就是購屋者向建設公司貸款,少數會收取利息,這時就要注意利息收取方式和利率是否有偏高狀況。


此外,也有些購屋族因貸款不足,會另外向銀行申請信用貸款,信貸利率相對一般房貸高出許多,千萬別因求低自備而讓日後負擔加重。

一般低自備多是向建商貸款不足的部分,有些人則是會用信貸方式,但利率高,日後還款負擔大。


方針5:評估日後還款能力

自備款只是總價的一部分,以預售屋來說,中間還有工程期款,若沒有訴求工程期零付款,在動工後,還需準備一筆總價15∼20%的工程期款,完工後還有尾款要支付,這2∼3年間的施工期,仍需陸續支付不少款項,一定要評量好自身經濟條件。若是跟建商貸款公司貸,在交屋後就要開始繳交,多數在2∼5年間不等,有些會更長,對於購屋族來說,交屋後就得同時負擔銀行貸款和公司貸款,負擔相當大,最好在購屋後就先規劃好存錢計劃,試算交屋後的還款能力,才不會壓垮日後生活品質。


中古屋也有低自備 善用政府優貸方案

低自備並不僅限新建案獨有,若是本身信用條件佳,購買中古屋一樣能貸到高成數,此外,政府也提供優惠貸款方案,像是內政部推出的「購置住宅貸款」和「青年安心成家方案」,只要符合相關規定,都可二擇一作申請,前者每戶申請最高額度為220萬元,後者最高額度為200萬,另外還可跟財政部推出的「青年安心成家購屋優惠貸款方案」搭配,最高貸款額度為500萬元,減輕民眾購屋負擔。

 

何世昌表示,目前低自備方案多是利用「公司貸」、「信貸」、「裝潢修繕貸款」、「銀行專案高銀貸」,或是以假合約方式來降低自備款,在各項低自備方案中,對消費者比較有利的是「公司貸」,因為大部份公司貸都是無息貸款,民眾可以節省不少的利息支出,但缺點是交屋之後要同時償還銀行貸款與公司貸款,還款會蠟燭兩頭燒,而另一種常見的「銀行專案高銀貸」則是業者與特定銀行合作,給予已購客較高成數的專案貸款,通常可以到8成。

不少新興重劃區主攻首購族群,在一片新建案中,以低自備訴求殺出血路。

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