瑞普萊坊黃舒衛：腳踏實地、勤懇耐勞 台灣房市牛年穩步向前

文/瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛

2020年全台建物交易量為 32.6 萬棟，年增率 8.76%，創 7 年以來新高，且已連續四年走揚。惟央行於去年12月針對住宅、土地投資，重啟信用管制，勢必讓部分短投買方觀望。即便全球熱錢持續拱高資產價格，但當投資浮額將逐漸退去，區域市場的體質須仰賴剛性需求撐盤，牛年的趨勢值得有意進、出場的消費者留意。

先說結論，資金滿溢，房地產漲勢難消，尤其受益於產業火車頭猛衝的區域，房產熱況方興未艾，而逐漸熟成的人口及產業群聚趨勢將引動下一波商業地產投資。

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首先，美國聯準會啟動無上限QE之後，美元走軟帶動各國央行都跟著增加貨幣供給，全面競貶。根據央行統計，從去年七月的日均M1B就呈現雙位數成長，印鈔的後果，去年企業及個人存款之活期存款已達19.9兆，而且從下半年開始的每月年增率都呈現雙位數的快速膨脹，短短一年時間就多了快三兆，可隨時動用，自然衝高資產價格。房地產作為國人最熟悉的資產投資，短期價格在前所未見的資金潮帶動下，很難回頭。

其次，從產業投資面來看，中美貿易戰再加上新冠肺炎衍生的全球斷鍊危機，強化防疫有成的台灣產業優勢，其中最耀眼的明星無非是有「護國神山」之稱的台積電。尤其5到8月斥資100.1億在南科一地就先後買進家登、力特、益通、彩晶四座大廠及部分設備，先進製程重鎮的造山之勢立刻拉動區域市場。根據好時價統計，台南去年房價漲了8.03%，穩居全國之首，但好戲才正要登場。

2021年台積電更猛，今年第一場法說會就宣布今年資本支出為250億美元至280億美元，較去年大增45%到62%以上，正式宣告企業跨入另一個高成長階段，而且也拉開與競爭者的差距。

影響所及，半導體設備、IC設計、面板、記憶體、被動元件、封測、電動車、航運各類投資需求也跟著發燙。房產剛需繼續跟著台積電走，預估新竹、台中、台南、高雄仍銳不可擋，尤其台南、高雄原縣區在產業園區擴張、交通建設、房價低基期低的三效利多加持下，還有成長波段可期。「一個新竹、兩個世界」的房市現象，將複製在南二都。

從民間消費動能來看，根據行政院主計總處的家庭收支調查資料，2011年之後全台平均每人消費金額從1.8萬已經提升到2.3萬元，共增加23.9%，其中全國漲勢最兇的是台中的38.4%，而且金額2.4萬，僅次於台北市、新竹市。落實在房市投資就是近三年建商、壽險業看準商機，狂買七期商業區土地。

而北屯的好市多、迪卡儂進駐，及後續的台中巨蛋暨大型商場案，11期的漢神洲際娛樂商城，以及東區的台糖湖濱生態公園「三井Mitsui Shopping Park LaLaport台中」等新形態的零售設施也將強化區域生活機能及產品市場性，將消費力變現為房產增值力。

在資金充沛、產業投資暢旺、生活設施建設有序的各項利多齊備下，只要房市交易能按部就班，配合政府政策，不要有違規、踩紅線的行為，相對全球資產市場齊揚的狀況下，台灣房市實在沒有悲觀的權利。

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