外圍的逆襲 民生社區高價交易棄守正核心

光復北路與民生東路交叉口的「敦煌」，去年3月以總價7250萬元、單價85.9萬元交易10樓樓中樓戶，雖相較還在民生社區的範圍內，卻也屬擦邊。

台北市老字號優質社區民生社區長期為人津津樂道的優勢包括餐飲採購便利，交通四通八達，綠覆率高，慢活的居住風格，棋盤式的整齊街廓等，但觀察近一年走民生社區概念的區域高價交易，都不在核心的民生社區圓環周邊，座落相較外圍，像是「潤泰敦品」、「水人山」都位於民生社區外圍，成交價突破百萬，位於光復北路口的「敦煌」也成交超過8字頭。

另外，去年底交易在單價破百萬元的「水人山」，已來到河堤水門、長期被視作平價路段的塔悠路上；至於因藝人居住聲名大噪的「國美新美館」，去年中買賣的低樓層價碼來到總價8,500萬元、單價97.2萬元，社區位置亦已鄰近捷運南京三民站；而光復北路與民生東路交叉口的「敦煌」，去年3月以總價7250萬元、單價85.9萬元交易10樓樓中樓戶，雖相較還在民生社區的範圍內，卻也屬擦邊。

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全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，民生社區多40年左右屋齡老宅，除了延壽國宅的指標都更案，沒有傳出其他都更危老消息，亦少空置土地開發，乃地利因素才讓平均單價維持6字頭，以當地居民為主要購置者，外來客容易認為性價比偏低，房價發展實有其限制性。

陳炳辰分析，雖然當地高價交易少，並不無惜售的可能性，但老屋、無捷運等因素也造成外來買盤活水不足，遂使在地核心區域房價有其天花板，反觀民生社區的外圍，如往南京東路五段方向具備捷運機能，往長庚醫院一帶則擁敦北林蔭大道、小巨蛋生活圈，更見房價的抗跌走漲，既沾光民生社區知名度，又擁其他更便利與舒適的居住機能，再以高價宅規劃更添身價，像是延壽街上都更新案預料也將來到此價碼，打造出民生社區概念宅的罕見高價。

此外，陳炳辰說明，民生社區房市買盤多以在地居民為主，且民生社區的隱形富豪多，包括｢華固名鑄」、「敦南藝術館」這些破億豪宅，均傳買方為民生社區住戶，甫曝光藝人砸2.4億元購置的「琢賦」，該藝人也居住在民生社區，而在地人知道在地的好與不足，再加碼購置可彌補當地不足性的鄰近高價新屋，成為買盤主力，排他特性也無外乎引來「天龍國中的天龍國」之莞爾說法。

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