虎年房市打硬仗、區域拉鋸比手骨粗 桃園台中韌性最強

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛預測，從人口趨勢、產業投資兩大維度來看，桃園以產業腹地、交通條件、低價優勢，吸納北部強大外移的產業及人口，而台中市近期產業發展大爆發，又是中部縣市的樞紐，最有可為。

文／瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛

經歷了兩年疫情衝擊，雖然去年底又出現了傳染力更強的Omicron變異株，但死亡率下降，輕症者也越來越多，不免讓國人鬆弛戒心，而歐美各國也在防疫漸現疲態之後，甚至產生想放手一搏，以群體感染免疫與疫苗接種併進的提議。

當人們從2020年對未知的恐慌、2021年對疫苗的渴望，到2022年對疫後與病毒泰然處之，隨著量化寬鬆資金潮的大量湧出到有序退場的各階段轉折，也開始影響房產投資態度的轉變。前期的躊躇游移、中期的激情盲動到現在也應該是時候回到基本面，仔細評估減債、縮表後，尚能維繫實體投資動能不墜、需求如計畫進場、資產價格堅實膨脹的投資區域。

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從人口趨勢、產業投資兩大維度來看，桃園以產業腹地、交通條件、低價優勢，吸納北部強大外移的產業及人口，而台中市近期產業發展大爆發，又是中部縣市的樞紐，最有可為。

從人口趨勢來看，台灣已經連兩年面臨出生人口不如死亡人數「生不如死」的人口負成長現象，但更重要的是社會遷移的變化，因為2020年人口淨遷入是1997年以來首度出現負值，而去年更從-33,978人擴大到-156,010人，其中移往外國的有18.3萬人，是1991年有統計資料以來最高，較過去每年4、5萬的平均值有倍增的現象，因此如何能在人口自然及社會負成長的逆流中成長，不但是確保城市活力，也是維繫行政管理運作的基本硬道理。

其中全台淨遷入/人口數的比值為-0.7%，台北市大幅流失至3%，但桃園、台中只有0.1%、0.3%的影響，是六都中的資優生。另外，從各縣市人口粗出生率來看，全國平均是千分之6.8，但桃園市9.3，台中亦達6.8的水準，分佔六都的一、三名。既然遷徙的比例低，出生比率又較高，因此帶動兩市過去10年人口成長13%、6%，分居全國一、三名。

然而人口趨勢雖然能為勞動、消費力背書，但真正拉動的是未來的產業投資趨勢，因為產業到位才代表有新職缺，新職缺又意味著新就業人口及家戶消費的跟進。光用現在的人口統計的落後指標唱衰市場其實毫無意義，因為台灣都市結構受惠於前所未有的產業、資金潮，正出現產業聚落、人口的大洗牌。從建造執照核准量來看，台中去年作為零售百貨的商業類申請面積達6.4萬坪，為全國第一，而桃園工業倉儲類更高達39.4萬坪是第二名的台中的兩倍多，兩都的辦公服務類更雄踞全台一、二名，可見未來磁吸工作機會的能量極大。

在雙北房價已高，新竹腹地有限，南二都的產業、商圈、房價發展不同步的限制下，桃園、台中房市經歷多次景氣淘洗，外來買方的誘因最強、支援房市發展的條件最成熟，因此也吸引最多的北部品牌建商跨境投資，中長期來看，仍大有可為。

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