買不起房沒關係 低門檻投資REITs 適長期持有
「不動產投資信託」是亞太地區許多一線城市大型企業、私募基金及投資人所熟悉的不動產投資工具。
投資置產,不再局限於整戶、整層或整棟樓購買,以類似股票基金的共同持有形式,資金將有更低門檻、低風險的靈活運用,這就是不動產投資信託(Real Estate Investment Trust,REITs),是亞太地區許多一線城市大型企業、私募基金及投資人所熟悉的不動產投資商品,台灣目前也有5支REITs,不但是退休族的投資選擇,也是年輕人穩健的理財選項之一。
台北喜來登飯店為「國泰一號」的不動產投資組合之一。
REITs概念是一種封閉式共同基金,主要藉由不動產證券化及許多投資人的資金募集,讓沒有龐大資本的一般民眾,能以較低門檻投資商用不動產,進而獲得市場交易、租金與增值所帶來的獲利,投資人不需要實質持有不動產,且可在證券市場交易,市場流通性因此優於不動產。
收入來自租金 配息率高於股票
其主要收入則來自租金,業者獲得管理費,收益相對穩定,信託未來絕大部分的盈餘都用於配息,所以配息率高於市面上股票。藉由同時投資多項不動產的操作方式,REITs可分散風險,另一方面由於不動產的特性,對抗通貨膨脹時較有利,換句話說,無論經濟景氣或不景氣,表現都相對平穩。
目前台灣共有5支不動產投資信託基金;「國泰一號」的不動產組合包括台北喜來登飯店、台北西門大樓、台北中華大樓,「國泰二號」以台北市商辦大樓為主;「富邦一號」的不動產組合包含富邦人壽大樓、富邦中山大樓、富邦天母大樓;「富邦二號」則持有富邦內湖大樓、富邦民生大樓、潤泰中崙大樓部分樓層;「新光一號」的投資標的包括「新光天母傑仕堡」、台南新光三越百貨、新光國際商業大樓、台証金融大樓。
亞洲市場成熟 總市值達2096億美元
戴德梁行與中國房地產業協會近日聯合發布的「亞洲房地產投資信託基金研究報告」指出,目前全球上市的REITs約800支,十幾個國家都引進REITs架構,涵蓋美洲、歐洲、亞洲、大洋洲,既有已開發國家也有發展中國家。根據統計,亞洲市場活躍的REITs共141支,總市值高達2096億美元。
亞洲國家中,日本、韓國和新加坡最早制定REITs相關法律,並通過讓REITs在股市交易。截至2016年第3季,日本共有56支REITs,總市值超過1160億美元,新加坡及香港同樣發展迅速,分別有36支、10支REITs,總市值達518.3億美元、300.9億美元。其中,綜合型REITs最普遍,亞洲有50支是包含多種物業類型的綜合REITs,其次為商辦、零售和工業或物流物業,也有一些是屬於公寓、酒店和醫療健康領域。
年投資報酬穩定 適合長期持有
高力國際調研部董事李日寶觀察,不動產投資信託基金的特性為營收穩定、資金可預測性高,適合長期投資持有,且投入門檻簡單,操作方式比照股票,投資人可直接在證交所下單。2003至2007年房地產景氣好時,是全球推出REITs商品的巔峰,但台灣市場較小、法規限制較多,加上已上市的REITs歷經一波價格上漲,租金卻未明顯成長,因此近年未再有新的REITs商品推出。
另有商仲業者指出,投資REITs能帶來穩定配息,同時享受資產增值效益,從過去經驗來看,更能分散風險,持有時間越長,平均年報酬率越高,成為國外許多退休族的投資選擇。
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