產權單純易整合 中古商辦成為都更新寵

豪宅「華固名鑄」為舊商辦的都更案，基地前身為國際大樓。

傳統都市更新以老舊住宅為主，地主關係複雜、基地規模小，往往讓台北市都更窒礙難行，商仲觀察，建商近來有新的想法，舊商辦大樓整合開發的都更案數量激增，加上銀行業資產參與都更門檻放寬，預料將助長老舊商辦的都更熱潮。

台北市30年以上老屋過半，都更勢在必行，但依據北市都更處統計，歷年來申請都更案件，包含事業計劃概要、事業計畫與權利變換等，截至去年底成功申請劃定單元共1048件，審議核定僅約266件，顯然政策進行並不順利。宏大不動產合夥估價師林韋宏觀察，早期建商插旗都更是以購買透天厝、公寓為主，透天類似小面積土地，最受建商青睞，大約需整合至少8~15戶透天或20~60戶公寓，但這類房地往往歷經兩代至三代，許多個案要上百位地主及建物所有人同意才能完成整合，讓都更顯得漫長困難。

近年因「文林苑」、「永春社區」等都更爭議，讓開發商有了不同思考方向，陸續參與舊商辦大樓的整合。宏大國際資產總經理陳益盛分析，以最近幾個成功或進行中的個案，例如國際大樓、宜進大樓反而是以購買或整合舊商辦為主，其中國際大樓即是傳出成交單價破200萬的豪宅「華固名鑄」，宜進大樓則是興富發「松江1號院」，仍在興建的聯合報舊大樓，還在都更流程中的華塑大樓、台塑大樓、亞洲信託大樓、國泰世華銀行大樓、華票大樓，近期元大金購買的大同大樓等，都是大基地面積的舊商辦。

陳益盛表示，商辦的持有者多數為法人或企業主，屬性相對理性，較沒有多人繼承共有等複雜關係，因此在評估是否參與都更時，偏向以實際利益做出決定，只要開發商提出合理條件或分屋比例，通常有機會達成共識，基地所有權人數少而單純，也省下不少協商及整合的複雜度，再者，商辦大樓的違建情形也低於住宅，減低不少變數。

金管會日前已放寬金融業參與都更規定，包括銀行承作都更放款，可不受「銀行法」對不動產放款30%限制，並同意放寬現行「商業銀行投資不動產辦法」，將老舊行舍參與都更，取得新建不動產需有50%以上自用的規定放寬為20%，商仲預料金融業將「反客為主」，不只提供都更資金，也是都更實施者，間接帶動老舊商辦的都更熱潮。

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