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終結租屋黑市 學者提租賃強制實價登錄

2017/12/09 04:30 文/記者馮牧群

政府目前對租賃市場資訊的掌握非常有限,不動產租賃糾紛頻傳。

台灣的租賃市場長久以來存在成交資訊不透明、租金來源管道少、房東逃漏稅等問題,導致不動產租賃糾紛頻傳,學者直言,實價登錄制度上路後,礙於法規登錄責任歸屬,無法提升租賃市場效率並朝向專業化發展,政府應修法讓實價登錄的義務強制回歸交易當事人,而非居中的公證人、地政士和仲介經紀業。

學者認為,既然買賣、租賃契約須權利人、義務人雙方同意才成立,實價登錄義務也應回歸買賣與租賃雙方。(黃柏榮攝影)

 

為促進不動產價格資訊透明化,減少資訊不對稱情形,內政部推動實價登錄政策,凡是透過不動產仲介經紀業完成租賃案件,需在簽訂租賃契約書30日內登錄實際租金價格,不過,崑山科大房地產開發暨管理系教授陳淑美指出,屋主委託仲介出租的案件才有實價登錄義務,政府無法掌握房東自行出租或其他管道出租案件的租金成交資訊。以台北市為例,目前政府能掌握實價登錄資訊及每年申請住宅租金補貼的租賃物件,兩者合計大約只占住宅戶數7%,政府對租賃市場資訊的掌握非常有限。

仿效國外租賃全面實價登錄,有助消滅地下黑市,交易更安全。

 

房東怕被實價課稅 助長租屋黑市

逢甲大學土地管理學系教授陳建元表示,自實價登錄2012年8月實施以來,不動產仲介公會全聯會陸續接到會員反映,租賃案件委託數量萎縮程度超過一半,台北市甚至高達6成,原因在於許多房東擔心透過不動產經紀業成交的租賃案件,依法須實價登錄,讓租金收入曝光,進而成為「實價課稅」對象,因此寧可自行出租或委託非合法仲介招租,反而讓已經專業化的不動產租賃市場,倒退至過去地下化與高交易成本時代,可預期未來糾紛案件會增加。

然而,租賃成交案件未涉及物權變動,無法以辦理移轉登記做為實價登錄查核,且房東自行出租沒有任何實價登錄相關規範,地下化情形將更嚴重。不僅如此,申報登錄資訊真實性的責任歸屬,依據民法契約精神,應由交易當事人負責,而非被動接受文件的地政士及經紀業全權負責,日前行政院雖注意到此不合理現象,提案修正平均地權條例,但租賃當事人仍欠缺法令約束。

 

市場資訊混亂 租賃雙方無所適從

陳淑美認為,民間租屋網站的租金資訊並無公信力,查詢民眾無從分辨是租金開價或成交租金,市場資訊不充分又混亂。實價登錄住宅類租賃案件以大樓明顯居多,高達85.52%,屋齡有5成以上是10年內新房,可查詢租金物件僅占市場不到2%比例,且條件優於一般市場出租物件,不足以代表出租市場全貌。

陳淑美說,《不動產經紀業管理條例》有關租金實價登錄的規範,讓房東不願再委由經紀業從事出租業務,導致承租人風險提升,弱勢地位更形嚴重,資訊不對等、租賃糾紛將大幅增加,同時嚴重影響以出租為主要業務的不動產經紀業生計。實價登錄制度對於不動產租賃案件僅要求經紀業申報登錄,卻未要求房東、承租人申報登錄,成交租金資訊難以全盤掌握,房東自行出租未依法報稅的問題仍然存在。

 

建立成交陳報機制 修法規範登錄權利義務

近日租賃住宅市場發展與管理條例草案在立法院三讀通過,草案規定,租賃住宅服務業應於每季結束後15日內,將受託管理、承租或轉租租賃住宅的相關資訊提供縣市主管機關,建議主管機關運用資訊陳報機制,由代管業和包租業依租賃當事人簽訂的契約書,申報登錄租賃成交案件、實際價格資訊,陳建元指出,透過這個制度設計逐漸補強租賃當事人負起告知真實租賃資訊義務,透過專業人員定期申報揭露租賃資訊,能保障當事人權益,提高租賃市場效率。

 

陳淑美建議,政府可仿照美國、中國、香港制度,訂定不動產租賃管理條例,藉由規範房東與承租人權利義務的專法,讓不動產租賃契約全面採行登錄或備案制,政府強制將所有租賃物件登錄,規範清楚租賃權利義務,健全市場體質,減少租賃糾紛,協助弱勢租屋民眾,增加政府稅收,建立租賃市場的大數據庫。買賣、租賃契約須權利人、義務人雙方同意才成立,實價登錄義務該回歸買賣與租賃雙方,公證人、地政士和經紀業僅為協助交易的受委託人,不宜成為實價登錄的義務人。

 

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