終結租屋黑市 學者提租賃強制實價登錄

政府目前對租賃市場資訊的掌握非常有限，不動產租賃糾紛頻傳。

台灣的租賃市場長久以來存在成交資訊不透明、租金來源管道少、房東逃漏稅等問題，導致不動產租賃糾紛頻傳，學者直言，實價登錄制度上路後，礙於法規登錄責任歸屬，無法提升租賃市場效率並朝向專業化發展，政府應修法讓實價登錄的義務強制回歸交易當事人，而非居中的公證人、地政士和仲介經紀業。

學者認為，既然買賣、租賃契約須權利人、義務人雙方同意才成立，實價登錄義務也應回歸買賣與租賃雙方。(黃柏榮攝影)

為促進不動產價格資訊透明化，減少資訊不對稱情形，內政部推動實價登錄政策，凡是透過不動產仲介經紀業完成租賃案件，需在簽訂租賃契約書30日內登錄實際租金價格，不過，崑山科大房地產開發暨管理系教授陳淑美指出，屋主委託仲介出租的案件才有實價登錄義務，政府無法掌握房東自行出租或其他管道出租案件的租金成交資訊。以台北市為例，目前政府能掌握實價登錄資訊及每年申請住宅租金補貼的租賃物件，兩者合計大約只占住宅戶數7%，政府對租賃市場資訊的掌握非常有限。

仿效國外租賃全面實價登錄，有助消滅地下黑市，交易更安全。

房東怕被實價課稅 助長租屋黑市

逢甲大學土地管理學系教授陳建元表示，自實價登錄2012年8月實施以來，不動產仲介公會全聯會陸續接到會員反映，租賃案件委託數量萎縮程度超過一半，台北市甚至高達6成，原因在於許多房東擔心透過不動產經紀業成交的租賃案件，依法須實價登錄，讓租金收入曝光，進而成為｢實價課稅｣對象，因此寧可自行出租或委託非合法仲介招租，反而讓已經專業化的不動產租賃市場，倒退至過去地下化與高交易成本時代，可預期未來糾紛案件會增加。

然而，租賃成交案件未涉及物權變動，無法以辦理移轉登記做為實價登錄查核，且房東自行出租沒有任何實價登錄相關規範，地下化情形將更嚴重。不僅如此，申報登錄資訊真實性的責任歸屬，依據民法契約精神，應由交易當事人負責，而非被動接受文件的地政士及經紀業全權負責，日前行政院雖注意到此不合理現象，提案修正平均地權條例，但租賃當事人仍欠缺法令約束。

市場資訊混亂 租賃雙方無所適從

陳淑美認為，民間租屋網站的租金資訊並無公信力，查詢民眾無從分辨是租金開價或成交租金，市場資訊不充分又混亂。實價登錄住宅類租賃案件以大樓明顯居多，高達85.52%，屋齡有5成以上是10年內新房，可查詢租金物件僅占市場不到2%比例，且條件優於一般市場出租物件，不足以代表出租市場全貌。

陳淑美說，《不動產經紀業管理條例》有關租金實價登錄的規範，讓房東不願再委由經紀業從事出租業務，導致承租人風險提升，弱勢地位更形嚴重，資訊不對等、租賃糾紛將大幅增加，同時嚴重影響以出租為主要業務的不動產經紀業生計。實價登錄制度對於不動產租賃案件僅要求經紀業申報登錄，卻未要求房東、承租人申報登錄，成交租金資訊難以全盤掌握，房東自行出租未依法報稅的問題仍然存在。

建立成交陳報機制 修法規範登錄權利義務

近日租賃住宅市場發展與管理條例草案在立法院三讀通過，草案規定，租賃住宅服務業應於每季結束後15日內，將受託管理、承租或轉租租賃住宅的相關資訊提供縣市主管機關，建議主管機關運用資訊陳報機制，由代管業和包租業依租賃當事人簽訂的契約書，申報登錄租賃成交案件、實際價格資訊，陳建元指出，透過這個制度設計逐漸補強租賃當事人負起告知真實租賃資訊義務，透過專業人員定期申報揭露租賃資訊，能保障當事人權益，提高租賃市場效率。

陳淑美建議，政府可仿照美國、中國、香港制度，訂定不動產租賃管理條例，藉由規範房東與承租人權利義務的專法，讓不動產租賃契約全面採行登錄或備案制，政府強制將所有租賃物件登錄，規範清楚租賃權利義務，健全市場體質，減少租賃糾紛，協助弱勢租屋民眾，增加政府稅收，建立租賃市場的大數據庫。買賣、租賃契約須權利人、義務人雙方同意才成立，實價登錄義務該回歸買賣與租賃雙方，公證人、地政士和經紀業僅為協助交易的受委託人，不宜成為實價登錄的義務人。

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