善用五招 無痛入手第二屋

一生往往會歷經多次換屋，但資金壓力對一般受薪族而言不小。

人的一生多數都有數次換屋的經驗，不管是幫父母購屋，或是替子女置產，甚至是自己以屋換屋，但在購入第二屋有許多必須得注意的眉角，且資金壓力對一般受薪族而言不小，專家建議，民眾可善用轉貸、寬限期或換人貸款降低資金壓力，另外入手第二屋更須注意節稅方式，才能讓民眾入手較無負擔。

達永建設業務部經理黃瑋霖直指，多數人都沒有足夠充足的自備款或裝潢費，因此若想要購買第二屋，自備款又有些許不足，建議可以先將舊屋的房貸進行轉貸，另外也得注意，新購入的房屋是否該登記兒女名下，以現行的房地合一稅制而言，贈與取得都將以公告現值做為取得成本認列，未來恐怕出售的時候房地合一稅大增，遠遠超過贈與稅的情況。

請繼續往下閱讀...

自備款不足 找銀行有眉角

專家建議透過轉貸、寬限期，降低自備款及貸款月付金壓力，黃瑋霖表示，透過轉貸，有機會提高借款金額，以支應新屋不足的自備款與裝潢費用，此外，轉貸時，亦可向銀行申請寬限期，也就是前2~3年只需償還利息。
大家房屋企研室主任郎美囡認為，多數民眾購買第2屋是為了要換屋，然而一買一賣之間很難無縫接軌，倘若第一間房屋的貸款尚未清償完，申請寬限期可避免兩邊貸款的負擔過重。

第二屋換人貸款 穩定收入者佳

由於銀行目前多對於第2間房貸放款成數仍有所限制，利率也會較差，因此要儘量避免「同一人名下有兩間以上房貸」，黃瑋霖解釋，如果是夫妻2人，可以採取1人貸1間的做法，避開同1個人有2間房貸的情況，貸款的條件會較好。

另外，夫妻可以互為擔保或借款，所以即便第2間登記在同個人名下，仍然可以用另個人的名字借款，對於已經購買預售屋的民眾，也未必需要換約，但是需注意的是，借款人的收入是否足以支應貸款，若無法支應貸款，銀行通常會要求追加保證人。郎美囡也提醒，借款人的薪資、財務狀況是銀行評估的基礎，一般偏好有穩定收入者，並且要注意，第2房所有人的名下沒有貸款需清償，貸款條件才會較佳。

銀行在第2屋貸款核貸條件往往較低，專家建議可透過轉貸、換人貸款解套。(鮑行健攝)

買第2屋想節稅 掌握1原則

購入第2屋，又擔心房屋稅、地價稅稅金翻漲，根據台北市房屋稅徵收自治條例規定，只要個人住家房屋無出租使用，並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，全國合計3戶以內，就適用自住房屋稅率1.2％。

黃瑋霖表示，辦理自用的做法也很簡單，夫妻任何一人將戶籍遷入，並辦理辦妥自用的手續即可。

房地合一上路 贈與恐使稅金大增

以目前房地合一稅的稅制下，黃瑋霖建議，如果有20歲以上已成年子女，一般會建議購屋時直接登記在已成年子女名下，很多人還停留在過去「可分年度贈與不動產」的錯誤印象中，目前房地合一稅之贈與取得，將以公告現值做為取得成本認列。

換言之，贈與取得成本低於行情，將導致未來出售的時候房地合一稅大增，遠遠超過贈與稅，因此建議若能及早規劃，將房屋登記於子女的名下，再運用每年贈與稅免稅額220萬元，做為新購入房屋之自備款。

善用售後回租 買第2屋資金更彈性

綜觀上述方式，若仍擔心貸款壓力太重，郎美囡建議可「售後回租」，屋主可先賣掉第一間房子，然後跟買方租房，並將此租約列入售屋條件中，在雙方達成共識，此舉能將購屋金準備充足，而居住在原有房屋內，生活上也便利許多。

專家說法
達永建設業務部經理黃瑋霖

提醒民眾，購入第2屋，由於同時將背負2間房貸，務必先試算自己與另一半的財力可以支應，不要一時衝動做出超過能力負擔，另外，一般人在購屋時，往往會忽略持有稅、交易稅等問題，建議先做好稅務規劃。

不用抽 不用搶 現在用APP看新聞 保證天天中獎　 點我下載APP　 按我看活動辦法