贈與免稅額這樣操作 免自備款還省房地合一稅

二親等買賣房屋，可善用贈與稅免稅額244萬，免自備款還可節省房地合一稅。（資料照）

在房地產交易買賣上，不少人會利用贈與來節稅，但房地合一稅上路後，贈與取的成本是以公告現值計算，買賣是以一般市價，但贈與案件在未來出售，會產生高額房地合一稅收，不過，資深地政士就表示，若是親屬買賣，在銀行貸款部分，可使用贈與免稅額的244萬作為免除債務，等於少準備了一大筆自備款。

正業地政聯合事務所所長鄭文在表示，不少客戶會問要使用「贈與」還是「買賣」好？而何謂贈與？何謂買賣？鄭文在說，無償取得就是贈與，有償取得就是買賣。贈與的取得成本是以公告現值計價，所以變化不大，若是買賣取得，則有許多的稅法上的權利，可以一併考慮。

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鄭文在表示，房地產的公告現值和市價落差很大，以1000萬元的市價，公告現值可能只有300萬元，如果以贈與取得，就房地合一稅的取得成本和以市價1000萬元取得，會有近700萬元的落差，如果以持有房地產超過5年出售、房地合一稅20％計算，繳納的房地合一稅就高達140萬元的落差。

不過根據遺產及贈與稅法規定，二親等的買賣一定要有付款證明，才能免除贈與稅，鄭文再說，以目前市價1000萬元房價計算，通常是自備款200萬元，銀行貸款800萬元。

在二親等的買賣，除了自備款＋銀行貸款，還可以多一筆244萬元的贈與免稅額，也就是市場上1000萬元的房價，可以用244萬元的贈與免稅額，再加上200萬元自備款，以及銀行貸款556萬元，合計1000萬元為買賣成交價。也可以免除債務244萬元，銀行貸款756萬元，合計也是1000萬元為買賣價。

但要注意的是該200萬元，要確定為自有資金，至於銀行貸款部分，承買人要有申報所得稅，要有繳納每月房貸利息的償還能力，才不會被國稅局否准而課徵贈與稅，因此銀行貸款越低，國稅局核准的機率越高，更有助於節稅規劃。

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