共有土地買賣遇「千歲團」險卡關 專家教這招無痛解套
共有不動產的處分,以全體同意為主,符合相關規定,就可以處分該不動產。(資料照)
共有不動產的處分,以全體同意為主,當無法全體同意時,為了促進共有土地或建築改良物有效利用,增進公共利益,依照土地法第34條之1規定,只要共有人數超過1分之1以上,同時應有面積超過2分之1以上;或是應有面積超過3分之1以上則人數不計,可以處分該不動產。
因為多數決可以解決很多不同意見的少數人的阻撓,當多數決的買賣契約書成立後,少數不同意處分的共有人,對於該買賣契約書中,相同價格、相同條件下,有優先購買權。當買賣契約書成立後應通知該優先購買權人15天以上的催告,期滿優先購買權人不買,該買賣契約書才能成立,並進行交易。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在說,現實中類似案件都是很多代繼承人,有隔代代位繼承的,有再轉繼承的,共有人數動輒50人以上起跳,所有權人老、中、青三代都有,最常遇到的是年紀較長的老人家,因為輩份高,持分比例高,當人數一多,簽約時就容易出現數位白髮蒼蒼的千歲團。
而這些同意出售且出面簽約的千歲團成員中,每個人的健康狀況不同,隨時都可能身體出狀,若辦理過程中,有人往生,出賣人不同了,可能買賣要先暫停,先把往生者的繼承案件辦理完成,再走後續催告、法院提存等相關手續,曠日廢時。
因為依照土地登記規則第102條及內政部第8078465號函規定,申報增值稅、契稅後,出賣人往生,可以在登記申請書上載明事由,免再辦理繼承登記。也就是如果還沒有申報增值稅,就先辦理遺產登記後再辦理出賣登記。
鄭文在提到,之前就接到一組千歲團,但2個月後大姑姑往生了,還好案在大姑姑往生前的一週,已經申報土地增值稅,所以免去再辦理大姑姑繼承案的困擾,過戶後將大姑姑應分得的買賣價金,由履約保證專戶直接匯入大姑姑銀行帳戶,另外由大姑姑繼承人申報遺產稅,分配遺產,讓原來買賣案件免去等待之苦。
鄭文在提醒,類似多代共有的土地出售,不二法門就是跟時間賽跑,流程越快越好,另外也要小心「頭過身沒過」,有些共有人,利用買賣簽約後,再來挑三撿四、斤斤計較,想多分一點買賣價金,少收一點仲介費,屆時將全體受難。
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