想當包租公？專家提供3心法 有助提高租金報酬率

高雄精華區高質感小宅，呈現優質空間氛圍，成為多金置產客與包租公鎖定重點目標。

目前國內資金面仍寬鬆，加上房市小宅化盛行，尤其台灣房市已經走了好幾年的大多頭，激出很多買方搶購卡位，並做起當包租公的美夢。一般來說，目前租金投報有2%的物件，買方就會買單，若是投報高過3%，則堪稱搶手物件。信義房屋總經理室協理李明山提醒，很多房東在做財務規劃時，常會低估成本、高估租金投報率，導致最後到手的租金收益不如預期。

李明山分享指出，當房東的成本，除了購屋資金之外，還有每年5月要繳的房屋稅、跟11月要繳的地價稅，租金收入也要列入所得稅申報；房屋的修繕費用跟家電家具的折舊費用，也不小條，換台冷氣就噴了兩、三萬元，是常有的事。

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如果房東本身沒有時間管理，委託專業機構代管，那代管費用通常是租金收入的10%，還得再加上預抓的修繕費。最容易忽略的，是前後任租客之間的空窗期，通常只要當年度有出租空窗期，租金投報率就會降得很低。

包租公若想有效拉高投報率，李明山分享了3個方法。第一，是搭上政策順風車，成為「公益出租人」。政府近期正推動規模高達300億元的租金補貼，如果讓房客享有補貼的話，房東本身的房屋稅、地價稅都會有折抵，甚至申報綜合所得稅時，還能享有租金折抵，最高可折每月1.5萬元，一年下來，可以折抵十多萬元。

第二，是加強房屋本身的質感、或透過優質的代管公司，吸引付租能力較高的房客，例如外商公司等。這類租客，不但能付較高的租金，通常穩定性跟配合度也較高。

第三，則是增加出租的項目，例如把建築外牆租給廣告公司做廣告，倘若房屋在市場、夜市周邊的，也可出租作為倉庫、攤販，但別佔用騎樓。至於隔套收租或日租，要特別留意是否違法。

那麼出租的風險有那些呢？首先是出租會導致未來選擇售屋時的成本增加，因為出租時每年繳房屋稅，以及出售時的土地增值稅都不適用自用住宅稅率。其次是與租客的互動，若在交租穩定性、維護房屋或者其他方面不如預期，就需花額外的時間與金錢處理。

因此李明山建議房東，要有時間、耐心多與房客互動，若能有穩定的中長期房客，就能避免租金空窗期問題。又或者可以選擇讓利，交給專業代管公司來協助出租後的大小問題的處理。

考慮到出租需要付出的成本與風險，假如屋主或租客都沒有時間可以好好管理房屋，就建議可以考量出售。如果在當包租公的過程中，覺得太過麻煩，或收益不如預期，還拿不定要不要賣房時，也可先請仲介評估，採用「租售並行」、也就是邊租邊賣的方法，爭取時間多方評估。

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