蜜糖還毒藥?優先購買權效期僅15天 專家:別相應不理
優先購買權人有優先購買權,共同持有的不動產買賣簽約後必須要曝光,且發函通知特定人,甚至要登報公告週知。(資料照)
不動產買賣除了上市櫃公司礙於法令必須公告外,大多數的人都是到地政事務所登記完成,實價登錄曝光後才會眾所皆知。但有一種情形在買賣簽約後必須要曝光,而且要發函通知特定人,甚至要登報公告週知,昭告天下,那就是優先購買權人行使優先購買權。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在說,日前有4位土地共有人擬出售其應有部份土地持分,最終以每坪約35萬元成交,並且於今年8月間,簽訂土地買賣契約書在案,按照耕地375減租條例及土地法第34條之1的規定,375租約的佃農及該土地的其他共有人,就買賣契約書的買賣總價及買賣條件有優先購買權。
為此,簽訂買賣契約書後,必須發函通知優先購買權於文到15日內是否主張優先購買權,逾期有優先購買權人不為意思表示,原來的買賣契約書才能繼續履行。
沒想到發函後,其中有1位共有人即來函表示優先購買,爾後也陸續收到其他2位共有人的來函表示願意購買。因為耕地375減租條例中,佃農的優先購買權,屬於物權效力,而土地共有人只有債權效力,如果佃農其中一人主張優先購買,來函的土地共只能等待,並且持續關心佃農們是否於15日內來函要優先購買。
還好,時間過得很快,佃農也沒有來函要優先購買,也就是,來函的共有人雀屏中選,原來的承買人只能無奈地接受價金無息返還。
至於這3位優先購買權人該如何分配承買的持分呢?鄭文在說,依照土地法第34條之1執行要點規定,他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權,均有同一優先權;他共有人均主張或多人主張優先購買時,其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之,既不是價高者得,也不是抽籤決定。
鄭文在說,他共有人發函優先購買權的通知時,或許是糖衣,也可能是毒藥,記得多做功課,因為當土地開發商來敲門時,幸福的時效只有短短的15天,若相應不理,時間不不會重來,把握當下,可能有意想不到的成果,甚至可以少奮鬥數十年。
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