【買房停看聽】房價負擔仍重 破解5大購屋迷思

高房價與央行限貸政策雙重壓力下，年輕首購族買房前須更謹慎評估資金與未來風險。

當房市轉為盤整，建商讓利、買氣觀望成為常態，民眾面對「該不該買？」的心中拉鋸更為強烈。根據最新統計，雖房貸負擔率2年來首度下滑，但高房價結構未解，購屋壓力依舊沉重。《地產天下》特別彙整五大購屋迷思，邀請專家一一解析，協助讀者在變動市場中做出理性抉擇。

內政部最新發布2024年第4季房價負擔統計，全國房貸負擔率小幅下滑至46.62%，終結連續25季上升趨勢，房價所得比也微幅降至10.76倍，主因在於家戶可支配所得提升。然而整體購屋壓力依然沉重，六都之中台北市負擔最重，房價所得比高達16.43倍，等於民眾不吃不喝也要近17年才能買得起一間房。

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儘管數據略有改善，但在央行第七波信用管制、限貸風暴尚未退燒，加上國際股市震盪、匯率波動頻繁，整體金融環境充滿不確定性，讓許多首購族與置產客更趨保守。面對高房價與利率升溫夾擊，《地產天下》彙整出五大購屋常見迷思，邀請專家逐一解析，協助民眾在風向轉變的市場中理性判斷、審慎進場。

1、地段越黃金越保值？恐成高價低值陷阱

地段向來是購屋最重要的考量，交通便利、生活機能完善、區域發展潛力強，確實能夠支撐房價長期穩定。然而，住展雜誌發言人陳炳辰提醒，部分黃金門牌雖因名氣響亮而價格高昂，但若屋齡老舊、生活品質衰退，甚至鄰近嫌惡設施，恐怕只是「貴而不值」。

他建議，民眾不妨關注一些與一線生活圈相連、具中長期發展潛力的行政區，不僅房價相對親民，也可能兼具舒適與增值性。

《591房屋交易網》新聞公關主任畢務潔指出，目前房市受利空影響，進入買方市場，部分重劃區或供給量大的區段已出現個案讓利。若能選擇有建設題材、就業人口支撐，且發展預期可在五至十年內兌現的區域，有機會在合理價格入手具潛力的標的。

面對股市震盪、利率走高等金融變局，購屋族更應掌握市場脈動，避開情緒性進場。

2、屋齡越新越好？裝潢支出與安全仍須權衡

在房價高漲下，許多民眾轉向老屋市場尋求低總價，但陳炳辰提醒，屋齡過高恐影響貸款成數與結構安全，裝修成本與居住品質也需納入評估。他建議，若非蛋黃區精華地段，盡量選擇屋齡20年內的物件，才能兼顧價格與實用性。
相較自住族群，投資者如購買老宅以期待轉手或都更獲利，風險稍低，但仍需留意銀行放款趨嚴，準備自備款比例也需拉高，購屋成本恐不如預期。

3、等房價跌再買？穩定波動才是房市常態

針對不少人抱持「再等等、等它跌」的觀望心態，馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，回顧歷史經驗，房市空頭期往往是價格相對低點，例如2015至2016年間。當市場普遍看衰時，其實正是買方具備談判空間的好時機。
他強調，台灣房市屬於低波動、高穩定的市場，大幅漲跌並不常見。房地產不像股市，絕大多數時間走勢平緩，若只等劇烈下跌才願意進場，反而容易錯失穩健入市的節點。

4、預售還是成屋？保固與資金壓力各有差異

全向科技房產中心總監陳傑鳴指出，預售屋與成屋在契約內容與保固年限上存在明顯差異。預售屋通常具備15年結構保固，防水保固為1年，付款方式也較為彈性；而成屋保固多為交屋後起算，期限視建商與契約而定，實際保障需依白紙黑字為準。

他提醒，購買成屋者務必詳閱契約，並明確註明保固項目與期限，以免日後發生糾紛。此外，即便過保，民法第365條也保障交屋後五年內的瑕疵擔保請求權，民眾仍可依法主張權益。

專家提醒買房應「停、看、聽」，審慎評估五大迷思，不盲從市場風向。

資金規劃方面，預售屋依工程期分期繳款，交屋才開始貸款，壓力相對較小；而成屋需一次支付全部自備款並立即負擔房貸與裝潢費用，資金調度需更為周延。

5、產品愈熱門愈穩？過度集中的區段反成風險

面對房市修正，產品本身的抗跌性也成為關鍵。陳傑鳴分析，歷次市況走弱時，供給量大或投資屬性高的產品最先受到衝擊，如大坪數豪宅、蛋白區小宅、開發未全的重劃區等，都可能出現修正壓力。

他建議，購屋者應挑選區域租售需求穩定、人口紅利穩固、具重大建設題材的區段，較具保值空間。若產品設計符合市場趨勢，例如小坪數、高機能、低總價產品，也較不易因市況波動而受損。

專家解析 全向科技房產中心總監 陳傑鳴

儘管房貸負擔率出現2年來首降跡象，但購屋壓力依然沈重，在房市步入盤整期之際，民眾應以穩健心態審慎進場，充分掌握產品本質與區域脈絡，方能真正買得安心、住得放心。

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