2022商用不動產交易近4年新低 平均地權修法竟有望助攻?
商用不動產交易降溫,今年大型土地交易與地上權合計僅1767億元,寫下近4年新低。
第一太平戴維斯今發布2022商用不動產報告,統計至今年12月14日,大型商用不動產交易金額1325億元,比去年減少25%,受建商購地動能減半影響,今年大型土地交易與地上權合計僅1767億元,年減幅度更達39%,商用不動產與土地總成交金額,皆寫下近4年低點。
受到央行持續升息影響,不動產買氣自下半年起明顯降溫,第4季商用不動產金額僅161億元,為近10季最低單季交易規模,幸而今年上半年買氣穩健,全年交易量能仍維持1325億元的相對高水位。
展望明年,第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示,預期在利率緩升、經濟發展穩定的局面下,商用不動產價格與買氣將維持穩定,而政府研議中的平均地權條例修正案,若未來私法人購置住宅採許可制,有機會將高資產族群的資金導入商用不動產市場,主要都會區市中心辦公室或雙北科技廠辦最有機會受惠。
而科技業雖然今年擴廠相對保守,但隨著外商科技大廠宣布擴大在台投資,也顯示產業鏈在台持續深化的動力,帶動廠房以現代化物流的需求,挹注工業地價格緩步向上。
根據第一太平戴維斯統計,今年各類商用不動產中,辦公室買氣異軍突起,成交金額達469億元,規模較去年翻倍,更成為各類商用不動產之中,唯一正成長的類別,指標交易包括保力達以每坪210萬元買下信義計劃區統一國際大樓整層辦公室,中國人壽斥資120億元購置七期整棟辦公大樓,辦公室單價陸續創下紀錄。
雖然科技業受庫存升溫與接單能見度不高,導致擴廠需求較去年下滑,廠房與廠辦今年交易金額僅為301億元與277億元,然加計桃園航空城釋地所帶動的工業土地交易,工業不動產全年交易金額達到1332億元(包含廠房、廠辦與工業土地),僅較去年減少9%,仍站穩台商回台投資潮以來交易次高規模。
整體工業不動產呈現量縮價漲的局面,根據第一太平戴維斯調查,主要工業區今年土地單價漲幅約11%,是自2016年調查以來第2高的漲幅,具備三種特性的工業區漲幅最明顯,一為單價在1字頭的工業區、二為位於科學園區周邊工業區、三為位於捷運沿線的都會型工業區,在都更與工業立體化政策帶動下,由平面式改為立體使用,坪效帶動地價。
買方方面,央行今年已連續3季升息,商用不動產的自用型買方轉為保守,而投資型買盤則未受影響,投資交易占比達到63%,規模與去年相當。保險業成為今年最積極的投資買盤,投入金額超過403億元,比去年增加3成,但隨著基準利率調升,不動產投資最低投報率門檻提高到2.595%,保險業轉投資策略將持續轉向桃園以南標的,今年即有7成的資金布局於雙北市以外的不動產。
而受到住宅市場買氣下滑,房貸利率上升以及銀行持續緊縮土建融放貸,土地交易規模明顯下滑,全年成交金額減少39%,建商購地動能明顯萎縮,全年購地金額為1059億元,年減率達5成,主要原因除了公部門減少釋出建地以外,另一方面,2019年到2021年之間,建商購地金額累計超過6000億元,土地庫存豐富,這也使得土地新案評估上更為謹慎。
黃瑞楠表示,多家建商採多樣化策略以分散風險,包括提升工業廠辦推案比重、參與公辦都更或聯開案、以及品牌建商合作推案,以降低未來住宅市場波動所產生的風險。
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