利空出盡！打炒房掀角力戰 建商籲政府放寬土融限令

《平均地權條例》確定上路，讓今年房市增添不少變數。

《平均地權條例》在農曆年前迅速三讀通過，力拼今年7月實施，其立法用意在於抑制炒房亂象，尤其針對預售屋交易，以及私法人購屋，更是加強力道抑制，除了影響民眾購屋意願，也引發不少業者反彈。

受惠資金回流、科技廠設廠等多項利多，讓近年房地產絲毫不受疫情影響，房價扶搖直上，連蛋白區漲勢也令人咋舌，各種亂象也隨之而來，高房價成為民怨之首，讓政府不得不出手干預。
但不少建商卻喊冤，大高雄不動產開發公會理事長洪光佐就直言，政府認為現在高房價是建商害的，其實是整體薪資太低，高雄這幾年房地產熱絡，有許多是新竹的婆媽過來購買，他們覺得高雄房價很便宜，一次都買好幾戶，但對高雄本地人來說，房價越漲越高，這就是薪資水平的差異。

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薪資結構未調整 買房壓力仍大

一位上市建商也說，重點還是在薪資問題，就算房價跌，民眾可能還是買不起，政府應該好好思考如何做好「購屋補貼」，不管是利息還是利率的補貼，也可藉由資方的綜所稅給予節稅優惠，讓資方去補貼勞工薪資。
房價到底漲多兇？依據實價登錄預售屋成交資料統計六都及新竹縣市平均成交價發現，去年預售成交價不僅沒有下修，還比2021年顯著成長，其中高雄市2022年平均房價來到每坪32.4萬元，年增幅30.0%最多，台南預售案也衝上3字頭，整體預售屋價格在2021年已不見1字頭，到2022年連2字頭也消失。

打炒房政策針對預售屋加強管制，讓市場急速冷卻。

預售屋漲勢未歇 民眾止步觀望

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，儘管預售未來有禁止轉售的限制，不過通膨及升息依然支撐價格走高，且建商讓利有限，雖然投資買盤縮手，但自用及置產仍具購屋意願，推高價格水平，以目前預售價格來看，恐怕得下跌超過2~3成，才有機會回到2019年資金熱潮前的房價水準。
而從三大房仲的業績來看，去年即便房市風雨不斷，但業績仍表現優越，可見購屋需求仍在，而目前的冷卻，即是民眾對於後市的不確定性。
受到《平均地權條例》衝擊最大的，莫過於預售屋市場，其中限制換約轉售部分，就有業者直接點出，內政部用簽約後「失業」兩個字表示，似乎太狹隘也有失公允，得自願「失業」時，所承購之預售屋或新建成屋不能換約轉售，似乎太不合理，也恐有涉及侵犯憲法第15條保障人民財產權益。

中南部建商齊聲呼籲，政府應聽取業者意見，針對條例細節進行調整。

平均地權條例問題多 業者盼改善

而若建商讓客戶換約轉售，也會被連座處罰將按戶（棟）處罰50萬至300萬元，也讓建商認為有失公允，有業者就建議應加註例外情形，也為免於波及無辜，也建議公告特殊情形應該包含「因個人因素應急需要而賠錢或平轉無獲利之轉讓者」也應准予換約轉讓，才符合公平正義。
不少建商也建議政府應放寬購地貸款授信規範，其中的18個月內動工興建相當不合理，嘉義市不動產開發公會名譽理事長呂冠衡就說，土地從買賣到興建，有相當多的審查和準備項目，很多中小建商因為借不到資金而活不下去，或減少供應量，這只會讓房價更高，當需求一樣多的時候，價格只會更高，若之後這些中小建商撐不住，還將造成爛尾樓，糾紛更多。
政府力推政策盼抑制房價，但民眾對於房價又是如何看？根據中信房屋調查，民眾認為第一季房價下修空間有限，有5成民眾認為房價穩固，認為下跌跟上漲的各佔兩成，可見民眾對市場的見解各異。
中信房屋研展室副理謝欣亞表示，去年房市在多重因素干擾下，房市交易量減少，年度衰退達8.6%，但在房價部分並無顯著鬆動現象，此現象將會延續到今年第一季，市場普遍認為《平均地權條例》正式上路後，房價將會緩慢下跌，建議有剛性需求的民眾可先做好資金規劃。

專家意見
房市趨勢專家 李同榮

目前市場降溫中，正是脆弱的主升段，任何打房政策都有可能助跌整體房價，但一旦政策焦點集中在交易市場，將讓首購剛性需求卻步，低總價小坪數物件一直都是小跌高漲，房租也已連續高漲17年之久，政策獨厚包租公，包括私法人用來長期出租也受允許未來恐會助漲都會區低總價與租賃市場。
而這一波房市多頭，大建商提早獵地，營建成本比小建商好控制，小建商除了受央行土地限貸影響，又承受高營建成本的壓力，再受政策層層打壓，只要房價下跌，政府又無法解決高漲的營建成本，經營風險就加大，形成市場大者恆大的扭曲現象。
現在多頭市場已盡尾聲，炒作已在遁形竄逃，政府此時端出重典，不但時間不對、方向不對、對象也不對，對市場將產生嚴重扭曲的後果。

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