全台都會蛋黃區危老改建趨勢 加速地貌景觀華麗蛻變

都會區危老建築改建成為新趨勢，包括結構評估、綠建築、智慧建築等容積獎勵項目，申請申請有增多現象。

全台屋齡超過50年的老屋超過百萬棟，都會區危老建築改建成為新趨勢，雖然危老重建的開發時程容積獎勵，已於今年5月再砍半，但仍有包括結構評估、綠建築、智慧建築等容積獎勵項目，申請申請有增多現象，部分地方政府也加碼補貼危老改建，可望讓都會區原本老舊景觀，逐漸華麗蛻變成現代都會意象。

危老重建開發時程容積獎勵逐年遞減，於今年再減半，但重建案取得的容積獎勵總額竟不減反增！據安信建經統計，今年1至6月台北市危老重建計畫核准案共58件，平均取得容積獎勵總額為35％，較去年同期小幅增加2%，取得獎勵項目比例最高分別為「結構評估」、「時程及規模獎勵」、「耐震設計」、「綠建築」、「智慧建築」等。

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  危老申請獎勵 綠建築、智慧建築成長

高雄屋齡30年以上老舊房子有58.1萬棟，佔比52.8％。

在全球ESG風潮引領之下核准件中，與環保節能息息相關的「綠建築」、「智慧建築」等容獎項目，皆較去年成長10%以上，建議近期有意重建的地主可關注這股環境永續的容獎申請趨勢、納入規劃。 據住展雜誌統計，今年截至6月15日為止，北台灣危老重建案推案量約607億元，遠超過去年同期（292.6億元），增幅達107.45％，且推案量再增加155.48億元便能追平去年全年案量（762.48億元）。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，今年危老推案量高於去年同期水準，原因之一是今年指標建商回防蛋黃區推案，使相對高價區如台北大安、新北板橋的危老新案數量增加。雖說下半年房市將遭受政經局勢變化、央行房市管制措施及《平均地權條例》新制等因素影響，業者推案態度趨於謹慎，整體推案量萎縮機率上升，將使危老案量成長受限，不過因建商回防蛋黃區推案現象未止，以目前線上籌備中建案推估，今年全年危老推案量有機會來到800億元。

越來越多危老案願意提高建築成本、強化耐震係數來取得容獎。

不少推案業者也發現，危老重建案核准的容積獎勵項目中，包括「綠建築」、「智慧建築」核准比例大增，同時近年來也因ESG風潮興起，符合環境永續的「智慧建築」與「綠建築」漸受關注，成為申請新寵，加上近期政府與國銀積極推動「綠色金融」，使得危老案更趨之若鶩。

安信建經分析數據顯示，以「耐震設計」項目取得容積獎勵者今年比例再上升，上半年核准案中共有95％獲此項獎勵，其中需取得耐震標章方可獲得的10％上限容獎的危老案更高達4成，較去年同期增加1倍以上，意味著越來越多危老案願意提高建築成本、強化耐震係數來取得容獎。而取得獎勵最高的項目仍為屬必要條件的「結構評估」以及幾乎沒有額外成本的「時程及規模獎勵」。

  危老重建好處多 地價稅與房屋稅都有優惠

危老重建好處多，除了容積自動乘以1.4倍、地價稅及房屋稅可減半徵收2年。

高雄屋齡30年以上房子有58.1萬棟，佔比52.8％，高市府也加速推動危老重建。高雄市副市長林欽榮指出，高雄市110萬棟房屋中，30年屋齡以上房子有58.1萬棟，佔比高達52.8％，高雄市府從去年起，將都更與危老工作分開進行，都更由都發局負責，主推168及588專案。

政府加碼補貼危老改建，可望讓都會區原本老舊景觀，逐漸華麗蛻變成現代都會意象。

高市今年啟動「危老重建精進123專案」，第一式是加碼補貼，除可請領中央每案5.5萬元補助，市府再加碼補助每案6萬元，合計每案有11.5萬元補助；第二式是法規鬆綁，針對100%同意有困難者，放寬一宗基地部分土地申請重建門檻；第三式則是危老重建服務站由5站增加到30站、危老重建說明會由45場增加到60場。 林欽榮強調，申請危老重建有很多好處，除了容積自動乘以1.4倍、地價稅及房屋稅可減半徵收2年，自然人最多可再延長房屋稅減半10年，還能貸款70%。

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