全球建商倒閉潮蔓延 台灣挫咧但? 專家提4理由:房市不會崩盤
繼中國房市泡沫崩盤,大建商倒閉風潮蔓延,歐洲奧地利房產巨頭西格納11月29日也宣布破產,全球先進國家房市正陷入暴雷颱風圈中,而台灣房市為何相對顯得風平浪靜?
房市趨勢專家李同榮分析,台灣房市雖目前處高檔反轉風險中,但終將以盤代跌,微緩著陸,不會有崩盤危機,主要的支撐原因有4,包括超漲幅度有限,跌幅也有限;央行保守限貸,嚴控建商槓桿操作;大建商財務健全,獲利穩健;台灣升息溫和,剛需強勁,衝擊房市有限。
李同榮指出,從2019年開始,全球經濟因QE資金量化寬鬆導致房地產投資增速,先進國家房市展現一波近5年的多頭行情。但從2021年開始因通貨膨脹加速,全球央行不得不採持續升息機制,除控制通膨不再惡化,並收縮市場資金,當然影響到2023年全球經濟開始走軟,房市也因此轉空。全球大型建商在過度操作資金槓桿的情況下,資不抵債的大型建商開始相繼倒閉,並陸續產生骨牌效應。
李同榮進一步分析,台灣央行保守限貸,嚴控建商資金槓桿操作,相對於先進國家對建商融資控管與衍生性商品控管的鬆散,台灣央行是過度保守,5次限貸對風險控管提前部署,壓抑房市的過度擴張,爛尾樓風險只局限於小型建商,影響整體房市不大。
而大建商財務健全,獲利穩健,台灣上市建商近10年來朝向多角化經營,財務結構相當健全,由於建商口袋深,經得起銷售率下滑造成的大量餘屋壓力,餘屋得以因市場機制 推案量縮慢慢消化。
近兩年台灣共升息5次,2022年共升息2.5碼,2023 年至今則升息0.5碼,因為升息幅度有限,且市場剛性需求的支撐力道強勁,相對於房市的衝擊也非常有限。
李同榮也分析,從2019~2023年間,全台六都5年平均漲幅六都平均漲幅60%、平均年漲幅12%,營建成本5年增加20%、平均年漲幅4%,消費物價5年漲幅13.5%、年平均漲幅2.7%;因此,實質房價平均漲幅為5年漲幅26.5%、平均年漲幅5.3%;另外,每年平均經濟成長率3.4%,每年實質均價超漲幅度5.3%-3.4%=1.9%
由上述數據分析,此波第六循環的房價漲勢在歷次循環中屬於第二低幅度的漲幅,扣除營建成本、物價、經濟增長等因素,實際超漲幅度有限,市場轉空時,跌幅也很有限,因此台灣房市不會有崩盤危機,將會以盤代跌或微跌中結束第六景氣循環。
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