選前房市冷靜期房價仍居高不下 購屋破除數字迷思有撇步

台北市大安區房價高人一等，選前高價建案的去化也趨緩。（圖：591房屋交易網提供）

近期國內通膨壓力，加上大選在即，市場觀望氣氛趨濃，房市進入冷靜期，但房價依然居高不下，為吸引購屋買氣，不少推案業者紛紛大玩數字遊戲，運用低首付、均價概念、車位回補、附帶裝潢等多樣手法，滿足一些消費者貪小便宜心態，如何在購屋時能夠以合理價格買到理想好宅，成為選前購屋一大顯學。

  人口紅利各區不同 居住需求支撐房價

推案業者紛紛運用均價概念，將低樓層售價壓低以利出清，高樓層價差達1、2成，單坪價差可高達10萬元。

近三年因疫情及全球經濟影響，台灣房市及人口都出現變化，依據內政部資料統計，今年全國住宅共約923萬宅，比三年前增加3.2%，但人口少了1.1%，今年共計約2,333萬人，不過仍有區域三年來不僅房屋增加速度快，人口又明顯正向成長。如新竹縣今年住宅數量比三年前增加8.0%，增幅居冠全國，人口數則有3.4%增長。

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觀察近幾年住宅存量及人口呈現逆向走勢，住宅數量連年成長，但人口卻衰減，今年全國住宅數量成長最多的10個縣市中，人口正成長有新竹縣、台中市、金門縣、桃園市、新竹市等5個縣市，雖然都會區產業進駐的意願高，就業機會多，新推案量往往較高，但人口數不一定正成長，六都中僅台中市及桃園市住宅與人口雙成長，高雄市及台南市住宅增幅擠入前10名，但人口都有超過1%的衰減，而竹科帶動效果依然強勁，新竹縣不但住宅增幅全國最高，人口成長也是本島最高。

《平均地權條例》新制上路後，預售屋市場買氣下墜，根據《591實價登錄》統計《平均地權條例》新制上路前後預售屋成交價量變化，出乎意料的是，十大預售屋重災區並非由外界所想供給量大的重劃區奪得，而是北市大安、文山、北投、新北板橋、台中西屯等蛋黃區佔領半數，原因在於建商搶在新制上路前大量推案，拉抬各地第二季基期，然而蛋黃區房價高昂，買方第三季追價力道薄弱，其中位居榜首的台北市大安區，新制上路後更因高價住宅交易熄火，奪得全台預售屋重災區冠軍。

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根據591新建案統計近兩年全台新案各房型的平均成交單價，發現不僅單價全數站穩4字頭，其中1房更是每坪價格直逼5字頭。此外，若按漲幅來看，這兩年買到2、3房的屋主幾乎都是「有買有賺」，像2房平均成交單價就較去年同期上漲約1成，每坪來到43萬元；3房則是年漲7.7%，每坪為42萬元；反觀坪數分屬兩極的1房及4房，由於房價基期偏高，整體漲幅僅有2%左右。

數字科技(5287)旗下的591新建案分析，隨著少子化、高房價等衝擊，買方若想兼顧預算與居住，甚至考量未來轉手性，往往會鎖定坪數30坪以下、總價較低的2房，之後家庭人口增加再慢慢往更大房型如3房邁進，龐大的購屋需求，自然也為其房價漲勢奠定基礎。

以寸土寸的台北市來說，以1房最夯，成交單價直逼110萬，年漲幅1成多，狠甩其餘房型。究其因除了大規模素地取得不易，建商在評估土地、市場等限制後，多半朝小坪數規劃來降低購屋門檻；另一方面則是北市房價基期高，消費者在銀彈有限的情況下只能越買越小，形成小宅獨走的局面。

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景觀豪宅的休閒公設豐富，高樓層景觀戶的售價也水漲船高。

目前推案業者為吸引買氣，並針對首購族，紛紛祭出低首付、低自備、高額貸款、購屋附帶裝潢等手法，盡量維持售價不墜，但利用消費者大多偏重購屋單價，因此運用均價的數字遊戲，同時採取高低樓層價差拉大，以中間樓層為均價標準，高低樓層價差可達1成以上。

甚至也搭配「車位回補」策略，將原本車位行情抬高至區域行情1成，且要求購屋必須附帶車位或搭配裝潢，讓消費者以為佔到便宜，但對於購屋總價，建商真正讓利有限，消費者購屋賺了面子，裡子卻並未真正能便宜多少。

也有一些推案業者針對首購族自備款準備不足，或讓置產族資金用更彈性，提供低首付優惠，並以超高層大樓工期長達4、5年的優勢，可讓買家自備不到百萬元，搭配工程期零付款，即能先卡位推案熱區小宅；甚至也不乏業者提供多金換屋族優惠付款條件，提供2、3成額度的彈性付款，金額可達上千萬元，以帶動豪宅買氣。

由於高房價讓一些消費者，打算轉向老屋市場尋購好宅，台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，台南近年受南科效應持續帶動，房市價量齊揚，預售新屋房價天花板已衝破5字頭，帶動中古屋、老宅也連帶補漲，邁入高房價時代，民眾購屋預算不斷被壓縮，高齡老宅市場價格較低，因而成為民眾想低價購屋的另一選擇，而老宅價量漲幅雖力道有限，不過如屋況仍佳、坐落地段佳、區段具未來潛質，仍讓老宅身價細水長流。

李家妮分析，地段、屋齡、屋況都會影響銀行鑑估及可貸成數，老宅房價，未必會隨屋齡增高而衰減，地段、屋況、樓層都會影響其身價，目前市場不少地段佳，尤其又經翻新的老宅，售價幾乎等同一間新屋。一般中古老宅可貸成數多落在6成左右，40年以上超老宅可能會更低，加上額外翻修成本，自備款相對提高，提醒購屋族除了總價考量，小心多餘成本造成的負擔。

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