購屋痛點、盲點一一破解 「這一點」得突破心魔

多數人購屋前對於預算掌控、地點選擇，甚至購屋後延伸的額外費用，都一知半解。

近年房價高不可攀，不少人感受到買房夢想似乎越來越遠，然而隨著可預期的綠色通膨發酵，營造成本居高不下，趨勢反轉機會越來越渺茫，民眾若想購屋，該如何一一解決痛點呢？專家指出，等越久、買越晚，房價越貴，不如早日做好完整規劃，以低總價小宅入手，有機會再換屋。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，目前購屋族買房面臨四大痛點，第一是購屋負擔重到痛，因房價居高不下，等越久、越晚買越貴，薪資追不上房價漲幅更引發民怨，建議購屋族先買小再換逐步換大，小宅總價低較好入手，達到目標後再以房養房。
第二是遠到痛。由於蛋黃區房價高，首購族買房只能離開原生地往外圍去，往返市中心通勤上班時間因而拉長，建議購屋族買在有捷運線到達的蛋白區，通勤便捷、選擇性高，且房價增值潛力也較大。
第三是利息多到痛。隨著央行持續升息，利息負擔與購屋成本一樣步步高升，房貸族苦哈哈，銀行卻賺得盆滿缽滿。第四是房子老到痛，不少購屋族購買相對便宜的老屋，但老屋屋況不佳、居住品質差，為了買一間比自己年齡還老的房子背上千萬房貸，如果重做裝潢又要一筆不小的支出，真的讓購屋族很怨歎。

請繼續往下閱讀...

購屋時不應只以單總價判斷區位，也要考慮自身通勤動線。

盲點一 自住族買房預算怎麼抓?

多數購屋族在看房初期對於買房預算一頭霧水，元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，民眾買房支出，大致可分為頭期款、銀行貸款負擔、額外費用（如：仲介費、代書費和稅費等）、裝潢費等支出。民眾預計買房時，一定要針對這些支出，先編列預算，後續買房才不會突然發現不夠而捉襟見肘。

以頭期款來說，一般頭期款的估算方式是以欲購買房屋總價的2~4成為頭期款準備金額，只要民眾購屋收入條件越好、房屋條件越新越好、地點越佳，都有機會爭取到高的貸款成數，所需的頭期款也可以越少。以首購族來說，目前可爭取到的貸款上限為房價的8成，在目前台灣平均購屋總價約1250萬元上下，這也代表首購族可能要準備約250萬的自備款，才能買到一般的房子。

盲點二 房價一直漲，買哪裡都不對？

591房屋交易網新聞公關組副主任畢務潔表示，房價高漲，有更多人感覺到「望屋興嘆」感嘆薪水追不上房價，更許多人會往外圍區塊找尋，但建議還是需要較熟悉的區域下手，像是以上班地點為中心點發散，拉出可接受的車程時間的區域，再去考慮是否符合預算。
畢務潔建議，購屋族不能盲從只看單總價下手買房，反倒影響日常生活品質。另外，目前房市在大選前買氣較冷，建議趁此時就能多看房，部分建商也會趁市較冷清時搬出優惠付款、送家電等促銷手法，民眾可撈便宜。

高房價下許多民眾往市區外圍購屋，住展雜誌發言人總監陳炳辰也提醒，得衡量交通費用、貸款條件不佳，未來增值水平低，與日常生活的干擾，比方早起晚歸，無法顧及社交，或家庭關係失衡等，是購屋地段衍伸出實質與心理上該做好的準備。

盲點三 銀行貸款百百種，該怎麼估算還款能力？

陳傑鳴指出，以銀行貸款負擔來說，買房如果有跟銀行貸款，每月需要的還款金額就是購屋族需要注意的。一般來說，如果想要購屋後有好的生活品質，每月房貸負擔不應超過薪資所得1/3，以一般家庭常見薪資收入6~10萬來說，在房貸不超過薪資所得1/3的前提下，每月可負擔的房貸金額約2~3.3萬元，以負擔能力如果貸款8成，搭配30年房貸、利率2.1％的貸款條件下，就大約可以估算出，約可負擔總價660萬~1100萬元左右的房子。

陳炳辰分析，一般民眾買房預算上自得衡量收入、資產、生活品質，與持有時間的長短，和未來的利率變動，自住者持有時間長，切勿抱持ALLIN押身家的心態，也就是在資產儲蓄與月收入上得留有餘地，最簡單的333法仍然適用，尤其像是去年大幅調漲的房貸利率就屬前車之鑑，要是配置上過度緊繃，如今十幾年來未見的2%以上房貸利率，皆會在持有房產備感壓力，遑論其他突如其來的人生意外，最好均得在房產之餘有其他可利用的資金。

其次，陳炳辰認為，許多民眾使用寬限期或拉長貸款時間，都得提防自身溫水煮青蛙的處境，一方面寬限期後的房貸是以倍數拉高，另一方面長期貸款也支付不少的利息費用，將相當有感淪為房奴的處境，而且當初議價，或是未來保值的空間都反遭壓縮。

建議購屋時可透過捷運路線、通勤路線延伸生活圈去尋找預算內的物件。

盲點四 all in存款買房，還有其他購屋成本嗎？

陳傑鳴提出，購屋除了自備款，額外延伸費用包含仲介費、代書費和稅費等，以「仲介費」來說，約為成交金額的1～2%、代書費約1~3萬，另外還有火險、地震險等保險費，還有契稅、印花稅、登記規費等，這些也都要先準備。如果民眾不熟悉相關稅費計算，可以諮詢代書加以協助。

陳炳辰說，房產終究是會折舊的產品，因此若購買屋齡較舊，裝潢與維護的成本都高，不應只著重交易價格，而且貸款條件與保值性也會受限，居住安全性也堪憂，有得不償失的可能性。還有民眾購置坪數較小的套房，甚至便宜的工業宅、地上權，圖其便宜，實則貸款條件並不好，未來增值度打折，還要面對如支付地租、檢舉報拆風險、社區多租客的複雜度，都算是購置得考量處。

最後，陳炳辰也提醒，如今物價高漲，政府也頻繁調整房產應有公平性，持有房產者面對房屋與地價稅、大樓管理費用、房屋修繕與水電瓦斯費，後續賣屋交易時的稅費，還有利率上的調升，都得盤算一番，買房容易養房難絕非警語而已。

不用抽 不用搶 現在用APP看新聞 保證天天中獎　 點我下載APP　 按我看活動辦法