小蝦米被政策吞噬買不起土地？　專家曝小建商難撐下去4關鍵

台灣房市與建商生態已然改變，在打炒房政策下存活的建商因高度政策監管而體質更良善。(圖/資料照)

2009年至今台灣房市歷經2次大波段漲升，政府皆因當下房市火熱，進行疊床架屋式的政策調控與稅法改革，每每政策上路，大家對於抑制房價都會有所期待，不過寶麟廣告副總經理管清智指出，台灣房市大者恆大已然確定，中小型建商已被完全邊緣化，以桃園市、大新竹、台南市這三都尤為明顯，中小型建商已失去購買力，近年成交土地幾乎均被大型建商獵地取得，他也提醒，迫使小型建商恐因四大關鍵難以生存。

管清智表示，台灣房市與建商生態已然改變，在打炒房政策下存活的建商因高度政策監管而體質更良善，尤其政府對於土建融限縮館更是造成中小型建商資金造成極大壓力，不僅購入土地門檻大幅拉高，且缺工造成的工期拉長，讓小建商資金缺乏流動性難以快速購地，彙整四大關鍵，未來台灣將形成大者恆大之狀況。

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一、中小型建商購地門檻大幅拉高

當大型建商面對一樣的政策箝制，僅限縮購買力，不會像中小型建商面對買不起的窘境，或因財務壓力太大而選擇放棄或是往外圍發展，於是，形成現況都市計畫內大型建商在競爭、都市計畫外(甲建)中小型建商的戰場。

二、工程期拉長資金運作缺乏流動性

近3年很多建案早已預售售罄，但礙於尚未完工，更多的是延後交屋，讓資金無法順利回收而失去下一輪的購買力，這是中小型建商的苦與痛，而大型建商同時有很多在建案，資金利於滾動，於是土地取得的機會多於中小型建商。

三、政策高度箝制中小型建商無法取得銀行奧援

放款銀行也會做風險控制，中小型建商體質本不若大型建商，銀行放貸條件明顯劣勢，土地取得當然競爭不過大型建商。

四、政策長期趨嚴會讓房市環境體質更健康

管清智分析，民國80年代台灣建商會倒，就是政策寬鬆下長期的高槓桿與超貸，只要景氣一轉變馬上撐不住，但過去15年台灣房市政府高度監管，反而讓存活下來的建商體質更良善，加上低利率環境助攻，更強化房地產業的競爭力，因此，近幾年大型建商跨足投資銀行、電視台併購上市櫃電子公司的比比皆是。

綜合上述四大原因，都市計劃內的蛋黃白地區，預售新案供給形成寡占，市場價格的方向性將更趨一致，管清智認為，只要政策不鬆綁，市場趨勢難以改變。

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