蛋黃區超殺低首付建案現蹤 專家：對民眾利大於弊

「吉祥．如藝」是近年台北市蛋黃區門檻最低的新案。

近年小宅產品當道，尤其首購型產品在建商推出低首付優惠方案後，買氣對比市場上同類型個案超級火熱，像是日前引發熱烈討論的高雄預售案「孟學苑」主打自備6%到交屋，搭配14%的優惠付款方式，觀察實登不到2個月的時間已經簽約近900戶，不過低首付先輕鬆，總費用可是一毛都不減的情況下，也讓部分民眾產生疑慮。

拚銷售、搶客戶，近期全台掀起一陣低自備款風潮，從北到南都出現討論聲量相當高的預售案，像是9日正式登場的達永建設、新潤機構合作案「吉祥．如藝」，規模達百億案量，該案就祭出49萬元起買進台北市信義區，該案規模達百億元，首付門檻對比周邊建案輕盈不少，達永建設董事長莊政儒表示，身邊很多朋友面臨成家立業的狀況，台北市最大的抗性就是高房價，但土地、營造成本居高不下，降低入手門檻是建商能做的事。

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全地產創辦人黃楷鈞表示，頭期款以工程期57個月分攤繳付，以49萬元簽約金來看，工程期月付4.9萬元，貸款每月約6~7萬元；99萬元起簽約金則月付7.4萬元，新潤機構董事長黃文辰也說，「吉祥．如藝」是台北市蛋黃區門檻最低的新案，工期長達5年，「給上班族一次買房的機會，付款方式已經很輕鬆了」，但他也提醒消費者仍要評估自己的財力狀況。

低首付風潮蔓延全台，不少首購族由於初期付款輕鬆購屋。

進一步去年預售市場結案狀況，可說是低首付策略力抗平均地權條例，彙整2023年北台灣進場並結案的低首付案，分別有新北市板橋區與淡水區的「福林沄典」、「萬企君品-厚德區」，和桃園市龜山區的「大亮波波」、八德區的「鵬躍序」，以及大園區的「群裕家傳」、「幸福時光」，新竹縣竹東市則有「富宇瑀玥」。

低首付、低總價 結案增速水到渠成

觀察去年順銷結案的低首付案，住展雜誌發言人陳炳辰指出，重點兼具機能優、戶數少，和區域低總、低單主流特性，搶手度不言可喻。以推出訂簽28萬元起方案的「大亮波波」來說，位在大熱門的龜山A7捷運站生活圈，單價保有區域親民水位單坪3字頭，甫推案就被視作區域人氣之最，據傳連事務所產品的銷售狀況都不錯，熱度可見一斑。同樣為價碼3字頭的淡水市區案「萬企君品-厚德區」，可說區域絕對低價，且地處舊市區，推案也不多，訂簽6%方案自令買氣更有可發揮空間。這兩案皆是千萬元總價帶，和十幾二十坪的規畫，「萬企君品-厚德區」還只有50來戶的量體，增速結案其來有自。

今年新案受到壓抑已久的買盤出籠，銷售表現較去年佳。

而訂簽3%方案的「福林沄典」，與首付38萬元起『鵬躍序』，亦有小坪數與低總價利多特性，各自位在板橋江翠北側重劃區、八德擴大重劃區的話題地段，格局方正易受青睞，「福林沄典」推出時還有防水保固、名車摸彩等銷售活動錦上添花，戶數僅50多戶，佳績水到渠成。

二線地帶的大園與竹東，在新竹地區能買在3字頭，桃園門牌能有2字頭，或千萬元總價帶的透天案，比價效益不在話下。其他優勢方面，自備68萬元起、工程0付款優付方案的「富宇瑀玥」，有建商品牌與光武重劃區下公館商圈、榮總及快速道路的區域機能；而和大園農會合作享9成貸款的「群裕家傳」，則擁區域性稀缺新案和大地坪的的透天特色；訂簽18萬元起「幸福時光」，亦有近工業區的租售條件，都添購置利多。

消費者算好金流 低門檻好入手

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，「低首付＋工程期0付款」對買方而言利大於弊，但對建商而言是弊大於利，因為這類低首付的建案雖可提振銷售，但卻容易吸引口袋較淺的客源和投資客，若未來景氣下滑時易產生交屋困難、高退戶比例等問題，同時使得興建工程自有資金增加、資金成本相對較高。

專家認為，低首付對於消費者而言利大於弊，用低門檻資金先上車。

何世昌分析，從台灣近30年房價來看，包括上漲、下跌波段，每年房價平均上漲約4%～5％之多，所以在預售初期就入手的買家，等到交屋時預期獲利通常至少有25％左右；若以成交總價1500萬的房子來計算，預期獲利約375萬元，就算運氣真的很差，交屋時房價不漲反跌，此時選擇違約退戶，5％首付款被建商沒收，那麼買家損失金額最多也只有75萬元。

何世昌直言，從簽約到交屋這段期間，把原本應繳而未繳的25％購屋款拿去做美元定存、買美元公債、或是存ETF，五年下來又另有一筆可觀收益，資產堆疊速度更為驚人。

陳炳辰表示，高房價下，低首付方案讓購屋者輕鬆一圓成家夢，今年預期續見此風氣，熱銷案都可未看先猜低首付，但也提醒，當中隱含溫水煮青蛙意味，若以槓桿轉手的購置角度出發，交屋時依舊要準備好自備款，特殊地段則要留心小宅貸款不易，得思考好未來買方現身前的持有成本。再則勢必看清楚合約內容，不乏案例開工時間早，低訂簽的甜蜜期短，很快就要分階段給付開工款項，羊毛出在羊身上，天下沒有白吃的午餐，房屋仍為高價產品，心態切勿過分投機。

此外，有不少網友擔心，低首付建案出籠是不是房市走到窮途末路？何世昌指出，這種說法其來有自，因為通常在新建案市況不佳的時候，業者才會積極推低首付方案，當低首付仍賣不動，業者才會走到降價那一步；然而，若低首付激出買氣，市場恐會迎來絕處逢生、柳暗花明又一村的榮景，因此低首付產生的時空背景容易判斷，但前景卻殊難預料，比如2022下半年至2023年的低首付風潮成功帶動買氣後市況轉佳，現在低首付建案數量已明顯減少。

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