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蛋黃區超殺低首付建案現蹤 專家:對民眾利大於弊

2024/05/18 04:30文/記者張瀞勻

「吉祥.如藝」是近年台北市蛋黃區門檻最低的新案。「吉祥.如藝」是近年台北市蛋黃區門檻最低的新案。

近年小宅產品當道,尤其首購型產品在建商推出低首付優惠方案後,買氣對比市場上同類型個案超級火熱,像是日前引發熱烈討論的高雄預售案「孟學苑」主打自備6%到交屋,搭配14%的優惠付款方式,觀察實登不到2個月的時間已經簽約近900戶,不過低首付先輕鬆,總費用可是一毛都不減的情況下,也讓部分民眾產生疑慮。

拚銷售、搶客戶,近期全台掀起一陣低自備款風潮,從北到南都出現討論聲量相當高的預售案,像是9日正式登場的達永建設、新潤機構合作案「吉祥.如藝」,規模達百億案量,該案就祭出49萬元起買進台北市信義區,該案規模達百億元,首付門檻對比周邊建案輕盈不少,達永建設董事長莊政儒表示,身邊很多朋友面臨成家立業的狀況,台北市最大的抗性就是高房價,但土地、營造成本居高不下,降低入手門檻是建商能做的事。

全地產創辦人黃楷鈞表示,頭期款以工程期57個月分攤繳付,以49萬元簽約金來看,工程期月付4.9萬元,貸款每月約6~7萬元;99萬元起簽約金則月付7.4萬元,新潤機構董事長黃文辰也說,「吉祥.如藝」是台北市蛋黃區門檻最低的新案,工期長達5年,「給上班族一次買房的機會,付款方式已經很輕鬆了」,但他也提醒消費者仍要評估自己的財力狀況。

蛋黃區超殺低首付建案現蹤 專家:對民眾利大於弊低首付風潮蔓延全台,不少首購族由於初期付款輕鬆購屋。

進一步去年預售市場結案狀況,可說是低首付策略力抗平均地權條例,彙整2023年北台灣進場並結案的低首付案,分別有新北市板橋區與淡水區的「福林沄典」、「萬企君品-厚德區」,和桃園市龜山區的「大亮波波」、八德區的「鵬躍序」,以及大園區的「群裕家傳」、「幸福時光」,新竹縣竹東市則有「富宇瑀玥」。

低首付、低總價 結案增速水到渠成

觀察去年順銷結案的低首付案,住展雜誌發言人陳炳辰指出,重點兼具機能優、戶數少,和區域低總、低單主流特性,搶手度不言可喻。以推出訂簽28萬元起方案的「大亮波波」來說,位在大熱門的龜山A7捷運站生活圈,單價保有區域親民水位單坪3字頭,甫推案就被視作區域人氣之最,據傳連事務所產品的銷售狀況都不錯,熱度可見一斑。同樣為價碼3字頭的淡水市區案「萬企君品-厚德區」,可說區域絕對低價,且地處舊市區,推案也不多,訂簽6%方案自令買氣更有可發揮空間。這兩案皆是千萬元總價帶,和十幾二十坪的規畫,「萬企君品-厚德區」還只有50來戶的量體,增速結案其來有自。

今年新案受到壓抑已久的買盤出籠,銷售表現較去年佳。今年新案受到壓抑已久的買盤出籠,銷售表現較去年佳。

而訂簽3%方案的「福林沄典」,與首付38萬元起『鵬躍序』,亦有小坪數與低總價利多特性,各自位在板橋江翠北側重劃區、八德擴大重劃區的話題地段,格局方正易受青睞,「福林沄典」推出時還有防水保固、名車摸彩等銷售活動錦上添花,戶數僅50多戶,佳績水到渠成。

二線地帶的大園與竹東,在新竹地區能買在3字頭,桃園門牌能有2字頭,或千萬元總價帶的透天案,比價效益不在話下。其他優勢方面,自備68萬元起、工程0付款優付方案的「富宇瑀玥」,有建商品牌與光武重劃區下公館商圈、榮總及快速道路的區域機能;而和大園農會合作享9成貸款的「群裕家傳」,則擁區域性稀缺新案和大地坪的的透天特色;訂簽18萬元起「幸福時光」,亦有近工業區的租售條件,都添購置利多。

消費者算好金流 低門檻好入手

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,「低首付+工程期0付款」對買方而言利大於弊,但對建商而言是弊大於利,因為這類低首付的建案雖可提振銷售,但卻容易吸引口袋較淺的客源和投資客,若未來景氣下滑時易產生交屋困難、高退戶比例等問題,同時使得興建工程自有資金增加、資金成本相對較高。

專家認為,低首付對於消費者而言利大於弊,用低門檻資金先上車。專家認為,低首付對於消費者而言利大於弊,用低門檻資金先上車。

何世昌分析,從台灣近30年房價來看,包括上漲、下跌波段,每年房價平均上漲約4%~5%之多,所以在預售初期就入手的買家,等到交屋時預期獲利通常至少有25%左右;若以成交總價1500萬的房子來計算,預期獲利約375萬元,就算運氣真的很差,交屋時房價不漲反跌,此時選擇違約退戶,5%首付款被建商沒收,那麼買家損失金額最多也只有75萬元。

何世昌直言,從簽約到交屋這段期間,把原本應繳而未繳的25%購屋款拿去做美元定存、買美元公債、或是存ETF,五年下來又另有一筆可觀收益,資產堆疊速度更為驚人。

陳炳辰表示,高房價下,低首付方案讓購屋者輕鬆一圓成家夢,今年預期續見此風氣,熱銷案都可未看先猜低首付,但也提醒,當中隱含溫水煮青蛙意味,若以槓桿轉手的購置角度出發,交屋時依舊要準備好自備款,特殊地段則要留心小宅貸款不易,得思考好未來買方現身前的持有成本。再則勢必看清楚合約內容,不乏案例開工時間早,低訂簽的甜蜜期短,很快就要分階段給付開工款項,羊毛出在羊身上,天下沒有白吃的午餐,房屋仍為高價產品,心態切勿過分投機。

此外,有不少網友擔心,低首付建案出籠是不是房市走到窮途末路?何世昌指出,這種說法其來有自,因為通常在新建案市況不佳的時候,業者才會積極推低首付方案,當低首付仍賣不動,業者才會走到降價那一步;然而,若低首付激出買氣,市場恐會迎來絕處逢生、柳暗花明又一村的榮景,因此低首付產生的時空背景容易判斷,但前景卻殊難預料,比如2022下半年至2023年的低首付風潮成功帶動買氣後市況轉佳,現在低首付建案數量已明顯減少。

蛋黃區超殺低首付建案現蹤 專家:對民眾利大於弊

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