金龍海嘯造成房貸資金緊縮與投資客退場 下半年房市呈短空長穩態勢

下半年房市走勢，投資客迅速退場，自住買盤成為主力客層，都會精華區房價居高，卻仍能吸引經濟實力足夠的自住、換屋與長期置產族進場。

銀行房貸滿水位危機迄今未解，而9月央行又祭出第七波打炒房政策，房市大震盪，買氣明顯衰退，根據統計，今年上半年建物買賣移轉棟數已達17.7萬棟，年增27%，上半年國內整體房市呈現價量齊揚走勢，但第三季在金龍海嘯緊縮房貸資金衝擊，已影響下半年房市走勢，投資客迅速退場，自住買盤成為主力客層，包括房產專家與推案業者咸認，年底短期買氣觀望難免，隨著不確定因素消減後，明年與中長期房市仍回穩可期。

  上半年全台房市熱鬧 下半年政策引領快速降溫

目前北部房市無差別受害，高價蛋黃區本出於價位硬傷，銷售熱況不及低總地帶。(圖:住展提供)

統計實價網站最新揭露數據顯示，8月預售揭露件數為8720件，較6月房市交易熱絡時的1萬6431件減少47%。統計顯示，今年房市高峰第二季平均單月預售揭露量達平均1.6萬戶，不過7月衰退到1.3萬戶，8月更一口氣跌破1萬戶，剩下8720戶，顯示預售買氣短期出現快速降溫跡象。

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若以區域來看，台中市由6月預售揭露的3357件，衰退到8月的1528件，衰退54%，桃園從6月2806件衰退到1743件，減少38%，高雄市從2552件衰退至1286件，減少50%，新北市從2519件衰退至1360件，減少46%，六都加上新竹區都較6月減少38%~59%。

住展雜誌發言人陳炳辰指出，目前房市無差別受害，高價蛋黃區本出於價位硬傷，銷售熱況不及低總地帶，眼下更雪上加霜，而擁有比價效益的新興區，現在面對不利投資情勢發展，還傳解約潮，災情同樣嚴峻，要像上半年單單是雙北市數個月內就有十幾二十案完銷光景已不復見。

南部近年來受惠科學園區建設與半導體產業帶動轉型，房市成長明顯。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，8月先有房貸之亂後，來央行找銀行喝咖啡，市場已經感受到風向在變，預售市場交易量更較房貸之亂前腰斬。預售市場對於價格風向敏銳，在7、8月房貸之亂出現後，社群的討論風向就出現變化，打破房貸只影響成屋市場的說法，觀察影響預售市場交易量縮的原因眾多，一方面可能與第二季許多個案熱賣，新案供給跟不上，一方面影響更大的可能與央行打擊炒房，房市後續上漲動能與信心不足，買氣因此逐漸觀望。

根據官方的房價所得比長期統計顯示，103年第二季全國的房價所得比為8.34倍，今年第二季已增加到10.65倍，等於要10.65年不吃不喝才能買得起房，第二季六都的房價所得比僅剩下桃園市不到10倍，增加較多的是台中市，從10年前的8.15倍，增加到12.69倍，台中的家庭相較10年前購屋，要多4.54年的家庭可支配所得，其次則是台南市由6.18倍增加到10.29倍，增加較少的是新北市。

高雄城揚建設集團董事長楊振宗分析認為，近年來房價持續墊高，包括充沛資金效應帶動地價走揚與購地成本提高、營建缺工造成營建成本續創高，精華區段也因購屋需求強而優質住宅供應漸稀缺，多項因素都讓都會精華區房價居高，仍能吸引經濟實力足夠的自住、換屋與長期置產族進場。

  美國總統大選底定 年底國內房市仍看央行與股市走勢

建築業界因應市場回歸自住買盤，也將朝向提高規劃品質與售後服務著手。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析表示，美國總統大選由川普當選已底定，未來美國又將採孤立主義，地緣政治風險擴大，惟國內房市仍看股市走勢與央行臉色。綜觀川普上屆經濟主軸與本次政見推估，美國未來將採取孤立主義，地緣政治張力擴大，對外美國或以弱美元方式操作，將引起其他經濟體貨幣震盪。回歸台灣房市，目前市況發展仍看央行臉色，整體局勢不變，但若全球經濟因美國政策改弦易轍造成震盪，股市受影響下恐怕也不利於房市發展。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶也說，整體而言，美國大選結果底定，市場排除不確定因素，但國內半導體產業，恐會受美國關稅衝擊，加上川普上台後有通膨回升之隱憂，整體國內經濟發展仍待長期觀察，而房市長線依賴經濟走勢，且「股房連動」趨勢明顯，市場前景還有央行打房陰影，整體發展較難樂觀。

鑫龍騰開發總經理黃勁嘉指出，南部近年來受惠科學園區建設與半導體產業帶動轉型，房市成長明顯，尤其是具備台積電設廠效應的楠梓、橋頭新市鎮與高鐵左營站區一帶，科技工程師與主管、供應鏈廠商進場置產的態度積極，但隨著美國總統大選底定，必須多觀察新總統就職後對國內半導體產業發展的實質影響，建築業界因應市場回歸自住買盤，也將朝向提高規劃品質與售後服務著手，即使市場短期買氣觀望，但中長期仍將回穩。

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