打著住家名號賣辦公室！「他」慘了8成房貸只剩6成5

台中市一名首購族日前購買號稱「住辦合一」的成屋，原以為可申請新青安貸款，卻在申辦時遭銀行打回票。(圖/資料照)

「以為買到住宅，結果連青安貸都辦不下來！」台中市一名首購族日前購買號稱「住辦合一」的成屋，原以為可申請新青安貸款，卻在申辦時遭銀行打回票，原因竟是房屋登記用途為「辦公室」而非「住宅」，核貸成數僅65%，一夕間資金斷鏈、夢碎成家。市府接獲申訴後發現，不少民眾誤信廣告話術，忽略用途登記關鍵，導致權益受損甚至違法使用，消保官籲購屋前務必查驗謄本用途，避免踩入違規與貸款雙重地雷。

中市府消保官提醒，坊間有些售屋廣告宣稱「住辦合一」、「SOHO宅」，甚至強調「可申請自用住宅稅率」，但房屋稅課稅條件與建築法規對於房地使用的管制規定，各有不同立法目的，房屋登記用途為「事務所」或「辦公室」，若有自住事實，或可申請住家用優惠稅率課徵房屋稅，但若使用方式不符房屋核准用途，可能會違反建築法規而被裁罰；且建物謄本登記房屋用途非「住宅」，勢必影響銀行貸款條件，所以提醒消費者購買房屋前，務必查認買賣契約及不動產登記謄本記載的「土地使用分區」與「建物主要用途」，以確保您購買的房屋是「住宅」。

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法制局長李善植說明，市場上所謂「商辦宅」是住商混和大樓，顧名思義為兼有「住宅」與「辦公室」的公寓大廈；而「工業宅」通常是指坐落於工業區的房屋。一般而言，「商辦宅」或「工業宅」的建物謄本登記用途多為「事務所」或「辦公室」，售價稍低於周邊住宅房價，對於購屋者有一定吸引力，但這類房屋銀行核貸成數較低，自備款若不足，可能面臨違約狀況；其次，依據建築法及都市計畫法規定，建築物必須依核定用途使用，房屋登記用途為「一般事務所」、「辦公室」、或「廠房」，若以增加隔間方式增設衛浴或臥室，改作住宅使用，可能有違反建築法、都市計畫法等違規使用的問題，甚至被檢舉遭裁罰或需負擔恢復原狀費用，不可不慎。

法制局消保官表示，依房屋稅條例規定，房屋稅是以房屋價值與實際使用情形按所適用的稅率課徵，與建築法規對於房地使用的管制規定，各有不同立法目的。房屋登記用途為「店鋪」、「一般事務所」或「辦公室」，若有自用居住事實，或許可向稅捐機關申請自用住家用優惠稅率課徵房屋稅，但仍有被檢舉違規使用的風險；再者，房屋登記用途為「辦公室」或是「住宅」，在銀行貸款成數、貸款利率及周遭生活品質等各方面，均有差異。

民眾購屋時，切勿只憑售屋廣告或房仲宣稱「可申請自用住宅稅率」，就誤以為買到「住宅」，仍應請賣方提供「土地/建物謄本」。如透過房仲購屋，應要求仲介業者提出檢附「土地/建物謄本」的「不動產說明書」，來確認土地的「使用分區」及建物的「主要用途」；至於購買預售屋，則應確認「建造執照」登記的土地「使用分區」及建物的「使用類組」，並核對買賣契約書記載是否相符，以保障自身權益。

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