房市動能趨弱 總價千萬宅最保值

有意購屋的民眾，應加快看屋速度，趕在今年底前出手把握最後房地分離課稅的機會。

政府打房不鬆手，市場買氣在低檔徘徊，已對各都會區房地產價量產生衝擊。專家指出，若有購屋需求者現在想要進場，總價在1000萬元左右的產品最為適宜，主要是因為這類型產品屬於自住標準規格，後續接手買盤穩定、較不受市場景氣波動影響。

新北市第2季房價每坪32.4萬元，已經是近6季新低。

全國上半年與六都7月的買賣移轉棟數陸續出爐，全國上半年的買賣移轉棟數剩下13.5萬棟，年減約18%，如果下半年房市未明顯回溫，則全年恐怕面臨29萬棟保衛戰，並且寫下2002年以來新低量；至於7月六都的買賣移轉棟數，總計為1.8萬棟，買賣移轉棟數大致較6月持平。

專家分析，購買總價在1000萬元左右的產品最為適宜，主要是因為這類型產品屬於自住標準規格，後續接手買盤強。(黃柏榮攝影)

上半年買賣移轉僅13萬件

信義房屋分析，6月是房地合一實價課稅三讀通過的時間點，經歷上半年的低量盤整後，應該可確立谷底的交易量能已經出現，雖然移轉棟數量能未再進一步下探，但可能也無法立即大幅反彈向上，接下來就得觀察房地合一定案後，房市交易量能是否可以築底回溫。

購屋者目前該買什麼總價產品才保值呢？根據永慶房價指數資料顯示，今年第2季全台主要都會區，包含台北、桃園、新竹、台中，房價都較第1季出現小幅反彈的狀況，以台中季回升3.9%，幅度較大。不過，若以房價年增率來看，則可發現雙北跟桃園房價都呈現負成長，幅度介於負1.4至負6.1%之間，並且各都房價年增率都有逐季縮減，甚至由正轉負的狀況，顯見各都會區房價上漲動能已漸無以為繼。

台北更是連3季為負，在各都中表現最為弱勢。另外，永慶指數統計也發現，目前中低總價產品買氣最佳、保值性最高，台北市以總價1000~2000萬元佔比最高、新北市逾9成購買總價2000萬元內，至於桃園、新竹、台中、台南、高雄，則約有7~9成買方，購屋總價落在1000萬元內。

中低總價產品 買氣不衰

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，受到政府各項房市調控、查稅、加稅措施影響，目前全台主要都會區買方進場及追價意願都不高，整體市場買氣在低檔徘徊，房價也紛紛出現回檔修正，年漲幅更是大幅趨緩，甚至由正轉負。

以新北市來說，第2季房價每坪32.4萬元，已經是近6季新低，較去年第2季最高點的34.5萬元，下跌有6%之多，房價年增率也是連跌2季；再以台南來看，第2季房價每坪13.2萬元，雖僅較上季微幅下跌0.2萬元，且為歷史次高價，但第2季房價年增率卻僅1.5%，為近8季新低，較以往動輒1成以上的年成長差異甚大。

對於第2季部分都會區房價出現的小幅回升，黃舒衛指出，這僅能視為短線的跌深反彈，目前各都會區短線房價走弱趨勢仍未變；他分析，今年房市買氣遲遲無法擴量，下半年雖有房地合一稅上路前的最後輕稅購屋期利多，但因明年初有總統大選不確定因素影響，目前只有價格低於或是符合行情的待售優質物件，才會受到市場買方青睞。

自住客搶輕稅購屋黃金期

分析第2季永慶集團住宅成交資料可發現，各都中均以中低總價產品買氣最好、保值性最佳，台北市以購買1000~2000萬元的產品佔41.8%比重最高、新北有高達48%購買1000萬元內、42.8%購買1000~2000萬元產品，至於桃園、新竹、台中、台南、高雄的買方，主力購屋總價都落在1000萬元內，比重高達71.9%~91.9%不等。

政府調控房市，除了銀行緊縮放貸外，房產持有與交易稅賦也紛紛調升，造成房市交易量大幅萎縮，尤其，高總價豪宅所受影響最大；以今年第2季各都總價5000萬元以上的住宅交易佔比來看，台北市僅5.7%、其餘都會區連1%都不到，可見一斑。

專家指出，目前市場以可貸款成數較高的中低總價自住產品需求最高，保值性也相對較佳；對於有意購屋的民眾，建議應加快看屋速度，趕在今年底前出手，將可享有明年房地合一稅上路前，最後房地分離課稅的機會，並且可挑選公寓、透天等節稅效果佳的產品入手，不僅相對保值，更可產生極佳的節稅效果。

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