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商辦市場反彈? 商仲用3項指標說Yes

2018/07/23 16:54 文/記者馮牧群

商仲觀察,台北市新增商辦幾無供給,商辦買賣選擇不像住宅那麼多,優質商辦在市場一戶難求,有錢也買不到。

針對商辦市場變化,商仲業者分析,從實價登錄價量趨勢、新商辦缺乏供給、商辦投報率遠高於銀行定存利率,加上台北市公司登記家數持續成長等指標可看出,商辦市場已擺脫不景氣,買方陸續回籠。

 

宏大國際資產統計中型規模以上的商辦交易發現,2015~2017年北市5大行政區平均交易單價分別為77.2萬、76.18萬、71.66萬,價格微幅下修,交易量則由195件下滑至158件在反彈為167件,趨勢為價跌量增,直到今年4月止,價格還微幅上升至72.82萬,增幅約1.6%。

 

宏大國際資產總經理陳益盛指出,有3項指標顯示商辦市場已擺脫不景氣,買方陸續回籠看屋。第一,實價登錄去年交易量已超越前年,今年交易單價已超越去年,目前幫數十家企業代尋優質商辦,買方數量多過可出售的物件;第二,台北市新增商辦幾無供給,近年甚至有數萬坪大樓變更為旅館用途,或重建為高級住宅,商辦買賣的選擇不像住宅那麼多,單價百萬的優質商辦在市場一戶難求,有錢仍買不到。

 

陳益盛表示,第三,商辦投報率遠高於銀行定存利率,亦優於住宅,北市5大行政區商辦平均毛投報率約2.3%~2.5%,持有商辦的屋主,除非有資金運用計劃,否則沒有賣壓,更不會拋售,尤其雙捷運站的周邊物件,降價彈性相對有限。根據台北市商業處統計,北市公司登記家數近年持續成長,直到今年6月為17萬9930家,近3年來公司登記逐年增加累積約7494家,商辦的租、買需求自然持續成長。

 

陳益盛建議,有投資置產需求的企業或投資人,應視個案條件合理出價,可從物件實際租金或合理租金,例如台北市B辦的平均租金落在每坪1400~1800元,市中心平均商辦毛投報率2.3%~2.5%,藉此回推合理的市場價格,如此較不易落入低估買不到,或高估買貴的狀況。

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