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物業管理看4面向 避免買到地雷社區

2018/08/18 04:29 文/記者馮牧群

區域房價行情、社區戶數規模,與管理費收費多寡都有連動關係。

千挑萬選才買到理想住家,社區管理機能卻很「落漆」,該怎麼辦?新聞媒體不時出現住戶與管委會之間的糾紛,或發生公設使用與維護問題,專家指出,購屋族挑選社區時有4大觀察方法,避免入住地雷社區,變成揮之不去的夢魘。

很多住戶不甚了解繳交的管理費用在哪?景文物業管理機構董事長郭紀子說明,管理費一般用於物管保全的人事支出、設備維護保養、公共水電費、環境清潔費、行政事務費等。而社區經費包括兩部分;一是住戶每期繳納的管理費,另外則是提撥專戶儲存的公共基金,公基金的主要來源是起造人按工程造價一定比例或金額,提列款項及住戶每期管理費結存款提撥。


管理費欠繳嚴重  將導致社區事務停擺

管理費不僅是維繫社區正常營運很重要的財務支撐,還必須未雨綢繆,一旦有人欠繳管理費,就會對社區營運造成不良影響,可能沒有足夠經費委任管理服務人,導致社區事務停擺,也可能讓共有或共用設施維護及修繕不落實,造成閒置荒廢甚至安全問題。

想知道管理費收費合不合理?真禾機電總經理徐源德表示,區域房價行情、社區戶數規模,與管理費多寡都有連動關係,建議購屋族可利用使用執照的刊載面積,算出每坪管理費,再對照房仲網站的同社區物件管理費行情,如此能判斷收費合不合理。

購屋族可試著詢問物管及保全人員社區物業安全及防災管理狀況,藉此察覺人員素質與服務品質。

必看財務報表、建築設備維護狀況

要觀察社區管理運作是否正常,郭紀子建議購屋族,用「望、聞、問、切」法來判斷:「望」代表觀察建築物及設施設備管理維護狀況、滲漏水問題是否及時維修、磁磚剝落處理狀況、室內裝潢管理與公共區域裝潢、有無違建、公共空間有無堆放雜物及清潔管理狀況、無障礙設施是否保持暢通。

另外,從公告欄的區權會、管委會記錄可看出社區運作情形,財務報表可清楚看出社區財務管理與運作健康程度,經費是否充裕、有沒有長期積欠管理費情況、管理費是否收支平衡並略有盈餘;由重大事務公告可看出社區近期事務處理情形。

徐源德提醒,社區公基金至少要符合法規要求,最好達到社區收支盈餘的10%比重才充足;而財務報表的觀察重點可放在管理費,若積欠管理費的住戶比例超過整體5%,代表運作有問題。

「聞」要感受室內空氣品質、飲用水水質及游泳池水質,聽聞是否有任何設備運轉的噪音;「問」則要試著詢問物管及保全人員社區物業安全及防災管理狀況,藉此察覺人員素質與服務品質。「切」即是請屋主實際帶到現場,了解物管人員編制,是否有提供總幹事及秘書服務。


不信任又不執行 易使社區出問題

政府制定「公寓大廈管理條例」行之有年,然而,種種因素下,管委會與住戶發生衝突的情況日益嚴重,最常導致衝突發生的就是「不信任」與「不執行」。住戶對管委會缺乏信任,包括黑箱作業、少數人把持權力,住戶建議事項不被採納等等;住戶對社區規約、管理規章視而不見,不遵守也不執行,違規放置雜物、違規裝潢、違規停車、違規廣告等等,都是令管委會頭痛的問題。

要化解雙方衝突,送至調解委員會或對簿公堂是最終手段,在此之前,徐源德表示,對累犯的違規住戶,管委會有對應的制裁方法,例如在領取代收信件時再次提醒、主委親自登門拜訪溝通,情節嚴重者,甚至會在社區公告欄公布住戶姓名。

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