迷你2房襲捲 專家4大提醒

迷你2房興起，大台北地區近期銷售中的個案以倍數成長。

近年房市逐步回溫，自住客陸續進場購屋，而這些族群最大的共通點即是「總價為王」，但房市單價修正不大，部分腦筋轉得快的建商推出迷你2房產品，壓低總價，而迷你2房和傳統2房最大的不同即是，權狀坪數從25~30坪縮小至15~20坪，部分建案總價和套房差異不多，買氣相當暢旺，住展雜誌企研室經理何世昌指出，這類建案最大的優勢就是可用相對低的總價買到2、3房，若用於出租，房間數比起傳統規劃多，租金投報率也會高。

但何世昌也表示，購屋族在出手購買前得多留意4大關鍵，像是坪數小只適用套房貸款方案，室內較小、壓迫感較大，社區戶數偏多、投資客比例稍高，此外，2房通常會被配置在標準層中間，多數只有單面採光。

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坪數縮水 房貸方案選擇少

上述所提到，迷你2房權狀坪數比起傳統2房，縮小至15~20坪，以目前在線銷售、坪數最小的建案而言，權狀15坪扣除32%公設，主建物加附屬建物頂多才10.2坪，大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，以銀行放款條件而言，建物權狀坪數不到15坪的房屋，或是主建物加附屬建物不到12坪的房屋，多數銀行會視為套房產品，可能面臨不易貸款，或貸款成數較一般住宅低，須與該建案配合的銀行申貸，才有機會帶到足額。

不過台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰也表示，小坪數產品也有機會貸到高成數，關鍵在於地段，他以台北市大同區一間9坪的華廈套房為例，總價近500萬元，結果僅以100萬元自備款，就成功買到房子，重點在於，物件離捷運站僅10分鐘路程，周邊生活機能佳，加上台北市門牌，物件有其價值。

買房得精算使用坪數，免得入住後有落差感。

精算室內坪數 避免空間不敷使用

以15~20坪的2房產品而言，實際室內坪數僅10~14坪，這類小宅特別須注意格局規劃，若建商善用室內空間、以高坪效設計，使得居住空間沒有虛坪，像是將走道規劃成廚房、公私領域間設計餐廳空間，加上挑高空間用來收納，將會緩解壓迫感。

陳炳辰分析，多數迷你2房會犧牲公共區域，居住舒適度可能不如傳統2房，郎美囡也表示，這類產品臥室坪數較一般房型迷你，甚至只放得下一張床，就沒有其它的空間設計衣櫃、桌椅，部分建案甚至連正常大小的家具都放不下，反而需要訂做，連帶增加裝潢費用。

迷你2房因權狀坪數小，申請房貸恐限制多。(黃柏榮攝)

迷你2房夯 光線通風要留意

口袋預算決定採光面數，絕多數建案將採光面多的邊間留給3～4房戶別，2房戶在標準層中大部分安排在3、4房戶別之間，導致僅剩單面採光，郎美囡指出，若家中僅剩單面採光，可能會有暗廳或暗房問題，入住後可能得需靠電器設備來解決問題，像是燈光、空調等，恐怕電費支出將有增無減。

設計得宜的迷你2房，居住空間無虛坪、不浪費房價。

社區或單層戶數多 出入複雜

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，迷你2房因總價低，住宅多為首購、首換買方，未來轉手換屋機會大，可預期將來住戶組合變動較大，加上部分族群以投資或置產為出租目的，社區住戶可能相對複雜，需要投入更多的管理成本。

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