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迷你2房襲捲 專家4大提醒

2019/06/22 04:29 文/記者張瀞勻

迷你2房興起,大台北地區近期銷售中的個案以倍數成長。

近年房市逐步回溫,自住客陸續進場購屋,而這些族群最大的共通點即是「總價為王」,但房市單價修正不大,部分腦筋轉得快的建商推出迷你2房產品,壓低總價,而迷你2房和傳統2房最大的不同即是,權狀坪數從25~30坪縮小至15~20坪,部分建案總價和套房差異不多,買氣相當暢旺,住展雜誌企研室經理何世昌指出,這類建案最大的優勢就是可用相對低的總價買到2、3房,若用於出租,房間數比起傳統規劃多,租金投報率也會高。

但何世昌也表示,購屋族在出手購買前得多留意4大關鍵,像是坪數小只適用套房貸款方案,室內較小、壓迫感較大,社區戶數偏多、投資客比例稍高,此外,2房通常會被配置在標準層中間,多數只有單面採光。

坪數縮水 房貸方案選擇少

上述所提到,迷你2房權狀坪數比起傳統2房,縮小至15~20坪,以目前在線銷售、坪數最小的建案而言,權狀15坪扣除32%公設,主建物加附屬建物頂多才10.2坪,大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,以銀行放款條件而言,建物權狀坪數不到15坪的房屋,或是主建物加附屬建物不到12坪的房屋,多數銀行會視為套房產品,可能面臨不易貸款,或貸款成數較一般住宅低,須與該建案配合的銀行申貸,才有機會帶到足額。

不過台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰也表示,小坪數產品也有機會貸到高成數,關鍵在於地段,他以台北市大同區一間9坪的華廈套房為例,總價近500萬元,結果僅以100萬元自備款,就成功買到房子,重點在於,物件離捷運站僅10分鐘路程,周邊生活機能佳,加上台北市門牌,物件有其價值。

買房得精算使用坪數,免得入住後有落差感。

精算室內坪數 避免空間不敷使用

以15~20坪的2房產品而言,實際室內坪數僅10~14坪,這類小宅特別須注意格局規劃,若建商善用室內空間、以高坪效設計,使得居住空間沒有虛坪,像是將走道規劃成廚房、公私領域間設計餐廳空間,加上挑高空間用來收納,將會緩解壓迫感。

陳炳辰分析,多數迷你2房會犧牲公共區域,居住舒適度可能不如傳統2房,郎美囡也表示,這類產品臥室坪數較一般房型迷你,甚至只放得下一張床,就沒有其它的空間設計衣櫃、桌椅,部分建案甚至連正常大小的家具都放不下,反而需要訂做,連帶增加裝潢費用。

迷你2房因權狀坪數小,申請房貸恐限制多。(黃柏榮攝)

迷你2房夯 光線通風要留意

口袋預算決定採光面數,絕多數建案將採光面多的邊間留給3~4房戶別,2房戶在標準層中大部分安排在3、4房戶別之間,導致僅剩單面採光,郎美囡指出,若家中僅剩單面採光,可能會有暗廳或暗房問題,入住後可能得需靠電器設備來解決問題,像是燈光、空調等,恐怕電費支出將有增無減。

設計得宜的迷你2房,居住空間無虛坪、不浪費房價。

社區或單層戶數多 出入複雜

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析,迷你2房因總價低,住宅多為首購、首換買方,未來轉手換屋機會大,可預期將來住戶組合變動較大,加上部分族群以投資或置產為出租目的,社區住戶可能相對複雜,需要投入更多的管理成本。

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