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豪宅買氣回溫?供過於求成隱憂

2020/02/08 04:29 文/記者朱語蕎

「信義聯勤One Park Taipei去年曾揭露最高單坪256.1萬元,創下新高紀錄。

豪宅市場去年緩步回溫,北台灣幾個指標豪宅建案均傳出成交訊息,加上台商回流讓市場游資增多,建商推案信心倍增,幾個備受矚目的超級豪宅都預計在今年陸續登場,包括引來DISCOVERY團隊紀錄興建過程的「世界明珠」,以及正義國宅都更案「Dimond Tower」、還有醞釀多年的「ONE360昇陽國際」等,推升今年豪宅熱度。

北市豪宅稅自2014年開始,一路有囤房稅、新屋建物標準單價等措施以及豪宅限貸令等措施,讓豪宅一時間成燙手山芋,大坪數、高總價不再吃香,價格有了大幅度修正,這幾年隨著整體房市回溫,台商回流,豪宅交易又開始熱絡起來,有錢人嗅到商機,幾個指標豪宅都出現成交。

豪宅交易排名大搬風 新舊豪宅都有成交

根據實價登錄資料顯示,去年台北市指標豪宅交易平均單價前10名排行,拿下最高價紀錄的是位在大安森林公園旁的「信義聯勤One Park Taipei」,去年曾出現17樓以每坪256萬成交的新高紀錄;仁愛路知名豪宅之一的「仁愛一品」,去年一筆11樓交易,以總價2億3841萬元成交,拆算車位每坪達226.9萬元,相隔7年後,再度重回兩百萬寶座。

而因藝人周杰倫而聲名大噪的「和平大苑」,去年成交有8筆之多,最高單價出現在35樓高樓層交易,拆算車位後單價為204萬元。而由聯合報大樓改建的「聯合大於」、「聯合大哲」,去年也都有成交出現,每坪都在兩百萬元以上。


除了指標豪宅成交資訊不斷,不少更是舊住戶一買再買,像是「聯合大於」、「聯合大哲」,都是由台南幫環泥侯家入手,侯家至少已入手4戶,另外像是國巨董事長陳泰銘獨鍾「文華苑」,已陸續購入7戶,星宇航空董事長張國煒則買了3戶「敦南樞苑」,和碩的童子彥也陸續買了6戶「天母富邦」等,顯見好物件只要價格合理,有錢人砸錢置產毫不手軟。

「和平大苑」去年成交筆數最多,有高達16筆交易。

指標豪宅案將登場 買氣待考驗

看好房市景氣,今年建商推案信心倍增,豪宅推案遍地開花,醞釀多年的南港「世界明珠」總算於去年底動工,特殊規劃更吸引DISCOVERY頻道注意,將合作拍攝紀錄片,該案總銷案量高達千億元,坪數從150∼250坪,每坪價格約在150萬,總價1.8億元起,去年底南港輪胎曾公告售出3筆住宅給大股東,總計30戶,換算每坪單價為115萬,而聯強國際也斥資50.87億元,買下商辦做為營運總部,每坪成交100萬,都創下南港住宅和辦公室新高紀錄。


南港被稱為台北新東區,延伸內科產業鏈,擁有三鐵共構的南港車站,以及南港軟體園區,未來還有影視文化中心等建設,加上房價屬北市低價區,未來潛力無限,連戴德梁行總經理顏炳立都認為,台北市政府積極打造南港東區新門戶形象,當地商辦需求大,看好未來南港商辦有機會衝到每坪120萬元。


另一指標案「Dimond Towers」也於年前正式上樑,這樁耗時25年的都更案總算跨出一大步,三圓建設總經理王雅麟表示,未來銷售開價將參考信義計劃區每坪200∼250萬行情,預估可售戶為100戶,坪數為150坪,頂樓有兩戶170坪樓中樓,最快會在今年7∼8月間開始潛銷,待明年拿到使照後才會正式公開。


負責銷售「ONE360昇陽國際」的甲桂林廣告總經理陳衍豪表示,去年不少銷售多年的豪宅開始動起來,台商回流也讓市場活絡,以「ONE360昇陽國際」來說,銷售狀況頗佳,目前已到5成,他分析台商喜愛的區域仍以自己熟悉地方為主,大多是傳統的蛋黃區,坪數也從以往的百坪起跳,縮小到80∼100坪左右,若價格與213年高峰相比有10∼15%的下修幅度,大多都會考慮出手。

 

豪宅供過於求 價格仍是關鍵

不過,專營豪宅交易的大師房屋董事長陳建慶,卻對今年豪宅市況持保守看法,他認為豪宅市況要看整體政經環境,目前經濟狀況還可以,但兩岸關係卻不是很好,對於有錢人來說,豪宅屬奢侈品,若大環境不佳,他們多半會保守以對。

 

此外,豪宅市場長期供過於求也是一大隱憂,陳建慶指出,許多豪宅餘屋賣了多年,從預售賣到成屋,再變成中古屋,建商口袋深、持有成本低,自然也不願降價出售,新的豪宅一直出現,在需求不大的狀況下,豪宅市場恐只是一場美夢。

 

 

專家意見
大家房屋企研室主任 郎美囡


去年受惠台商資金回流,高單價、高總價不動產成為投資置產的主力標的,而台北市豪宅的交易量在2017年解凍後,到去年持續走穩,從2019年交易單價及交易量觀察,雖然陸續出現高單價交易,但大多為預售時期價格,或區域指標型豪宅始能締造高單價,多數買方偏好單價低於200萬之豪宅,尤其房市經過盤整後,買方不願追高,且台北市豪宅林立,買方選擇相對多元。

至於今年豪宅發展,預期延續去年交易節奏,指標型超豪宅仍有零星交易,然而普遍買方不追高,平均交易單價上揚力道較有限,另一方面,不動產市場的熱門投資置產標的以商辦、廠辦、工業用地為主流,也會分食市場游資,因此豪宅市場固然已解凍,但恢復榮景仍有難度。

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