建商解套了!「票房毒藥」地上權案重出江湖
今年台北市地上權案重現市場,大多訴求收益型或低總價優勢,像是大安區的「虹耀今采」,就以明星學區和低總價入住大安區為訴求。
在大台北消聲多年的地上權住宅,今年推案潮捲土重來,據住展雜誌統計,今年大台北地區共推出3個地上權住宅案,數量為大台北地區單年次高。
住展雜誌研發長何世昌表示,今年地上權建案推案潮重現的主因,一來是房市景氣好,購屋需求強勁,二來是北市房價已回到多年前高點,部份地上權案慘套多年後已經解套,先前高價標得的開發案已有足夠的獲利空間,因此轉為積極推案,預期接下來地上權建案數量還會持續增加。
在2013年、2014年前次多頭景氣最高峰,當時國產署趁勢推出許多設定地上權案,引起各路建商瘋狂出高價競標,殊不知景氣很快地反轉下修,業者現標現套,這段期間標脫的地上權案,因房價修正的緣故讓開發利潤縮水,於是多數開發案推案時間便往後延,地上權推案因而進入多年低迷期。
根據住展雜誌統計資料顯示,2015年以來地上權推案十分低迷,2015~2020年的6年之間,僅有二個地上權案推出,且大部份年度都掛蛋。但因今年房市景氣持續復甦的激勵,睽違多年之後終於重新見到地上權建案推案潮,其中還不乏「住套房」多年的開發案。
今年推出的3個地上權住宅案,分別是中正區「大將豐喆」、大安區「基泰大安」與「虹耀今采」。雖然三筆地上權案總案量僅約18億元,量體並不算大,但若以建案數量來看,已追平1999年、為大台北地區單年次高紀錄,僅次於2014年的5個。
業者改推小坪數 主打低總價、高銀貸
何世昌分析,地上權住宅案經過多年市場洗禮之後,產品規劃與銷售訴求都有些改變,像是大坪數房型消失了,中小坪數成為唯一歸宿。其次是建案銷售策略也產生改變,前一波地上權推案潮多主打「買比租更划算」,但由於地上權建案投資優於自住的關係,業者轉為訴求收益性與功能性,例如比一般住宅擁有更高的出租投報率、低負擔入籍明星學區、或者以千萬元初頭低門檻入住台北市中心。
第三就是解決貸款面的缺點,因購買地上權有貸款不易與成數偏低等問題,今年推出的3宗地上權案,皆提供最高7成銀貸方案,與過去多採取「公司貸」補足銀貸成數差額不同。而業者也汲取先前地上權案消費爭議經驗,部份地上權建案嘗試以買賣契約公證的方式來降低未來的訴訟風險。
何世昌認為,今年地上權建案多在三級警戒降級後才開賣或強銷,銷售成績是否能夠開出紅盤有待觀察,由於接下來國產署將持續釋出多筆地上權土地標售案,而消費者接受度與銷售率高低,勢必影響標售結果。何世昌建議,購買地上權案前,最好仔細審閱契約內容與計算清楚持有成本,以免日後衍生消費糾紛。
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