開心買下帶租約店面 銀行竟只核貸29% 自備款暴增千萬元

有意要承買店面或是商用不動產，務必先確定該不動產的用途別，避免陷入買賣不動產違約的窘境。（資料照）

隨著房價飆升，房屋貸款的成數、利率及寬限期成了購屋者買房的瓶頸，一不小心可能就發生購屋違約問題。

專家指出，購屋如果僅有1筆房屋貸款，可以主張先繳納利息，如果是第2筆房屋貸款就要本息攤還，無法只繳利息，如果是第3筆房屋貸款，除了沒有寬限期，連貸款成數都剩下4成，需要準備更多的自備款。

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此外，另外一種情形，也會造成房屋貸款的成數降低，那就是購置高價住宅貸款，也就是所謂的豪宅，台北市是7000萬元以上住宅，新北市是6000萬元以上，其他縣市是4000萬元以上，貸款額度不得超過住宅鑑價或買賣金額較低者的4成，不得不謹慎面對。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，有名客戶在熱鬧的街上看上一間漂亮的店面，坪數大、租金高，租客也穩定，已經連續承租近20年，經過短暫的議價，最後以8000萬元成交。

因買方名下沒有房屋，正常的住家貸款可貸款7～8成，店面貸款約5～6成，買方也從善如流，自備款約4000萬元，另外4000萬元擬辦理銀行貸款支付。

但就在簽約後將案件送到銀行審核貸款時，最後只核准2370萬元，距離目標金額4000萬元還差1630萬元，連同原本的自備款4000萬元，合計要準備5630萬元，實際貸款成數只有29%。還好買方資歷優渥，只用了2週的時間就補足了差額，順利完成交屋。

鄭文在說，此案例貸款不足的原因，主要是因出租店面含1樓及2樓，1樓用途為店舖，2樓用途是住家，1、2樓有內梯，所以登記簿謄本記載為「住商用」，為此，被認定為新北市7000萬元以上高價住宅，成數只能貸款4成，外加銀行估價只估到5925萬元，造成自備款要71％的窘境。

鄭文在提醒，如果有意要承買店面或是商用不動產，買價超過台北市8000萬元，新北市7000萬元，其他縣市4000萬元以上，務必先確定該不動產的用途別，避免陷入買賣不動產違約的窘境。另外，根據中央銀行的規範，如果是自用店舖，就不受該條件規範，所以如果不出租，就不會有相同的困擾。

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