民間危老改建與公辦都更正夯 引領都市景觀蛻變與商圈活力再現

北市、新北與高雄，在近年房價上揚，政策鼓勵與民間觀念改變等三大因素推動下，是都更與危老相對活絡的重要因素。（圖：本報資料照）

因應國內各大都會區快速發展，政府鼓勵推動民間危老建築改建，同時公部門也採都市更新強化土地使用，帶動公有閒置土地與周圍土地開發利用，南部地方政府也順應大眾運輸場站TOD開發，強化周邊發展並提高土地利用強度，同時積極向中北部企業集團、大型開發商招手尋求投資合作機會，以帶動整體都市發展，讓都市景觀蛻變，重現商圈新活力。

  全台都會區推危老都更 北部居多南部快速成長

近年來政府積極推動都更危老，加上民間對於都更觀念接受度逐漸提高，根據內政部最新資料2023年全國拆除件數為1345件，高達4559宅，面積則有22.8萬坪，足足是8.2個小巨蛋，其中以北市宅數與面積為最多，新北宅數與面積成長率最大，高雄在件數成長頗為耀眼，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，從拆除數穩定增加狀況來看，民眾願意接受以舊換新的都更或危老將成為趨勢，也為市場帶入新的活水。

請繼續往下閱讀...

綜觀統計資料可以發現，只有新北與高雄在件數、宅數與總樓地板面積三者均成長；其中新北件數成長9.7%，宅數增加37.4%，總樓地板面積增加58.6%，高雄件數增加31.9%，宅數增加16.5%，總樓地板面積增加26.5%。北市僅有總樓地板面積增加4.7%，其餘在件數與宅數較前一年為少。

而值得注意的是，雙北以外的四都，在件數與宅數都相當接近，顯見被拆除者多為透天或戶數少的地主，在政策鼓勵下改建更有效益。

徐佳馨分析，相較於在重劃區內取得土地直接開發，走向都更之路會更為艱辛，因此，如有重劃區，建商多數以此為優先，這是桃園、台中與台南拆除數相對處於低檔的緣故。反觀密度較高的北市、新北與高雄，在近年房價上揚，政策鼓勵與民間觀念改變等三大因素推動下，是都更與危老相對活絡的重要因素。

  北部積極推動危老都更 營建造價上揚成危老改建隱憂

根據台北市建管處最新危老案件統計顯示，北市累計核准913件，顯示危老改建在台北市正穩定推動，不過受到近年造價大漲衝擊，危老推動遇到成本大增的問題，統計目前累計北市已經有98件危老備註失其效力，這波造價上揚對於小基地衝擊最為顯著，98件失效的案件中就有71筆是面積未達150坪的小基地開發案。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波造價大漲，對於先前就談好的整合案與營造廠都造成許多壓力，尤其小面積的開發案本來造價成本就高，面臨造價大幅上揚，每坪造價成本上揚幅度更大，例如北市有小面積的開發案，造價上揚前評估每坪造價約18萬元，這波造價上揚發包後每坪單價已經達30萬元，造價上漲幅度達6成多，除了造價上揚成本增加外，小基地要找營造廠發包的難度也很高，成本上揚的確是當前小基地危老案件的致命傷。

 南部老舊營區與公有閒置地 公辦都更大筆基地紛釋出開發

南部地方政府與軍方配合，採公辦都更模式釋出大筆精華地吸引大型建商紛紛搶進，規劃高質感住宅大樓。

近幾年來南部不少位於市區且閒置的老舊營區與公有房舍，因應都市發展需求陸續遷建，南部地方政府與軍方配合，採公辦都更模式釋出大筆精華地吸引大型建商紛紛搶進，規劃高質感住宅大樓，帶動區域房市成長，這類新開發區坐擁建設利多，整合優美景觀、商圈與建設等多種生活便利優勢條件，型塑大生活圈發展態勢。

台南市政府近年積極配合軍方推動活化營改土地資產，3年前公開招標東區平實段2、3、5、6地號基地8683坪都更招商案，位於平實營區重劃區內，由高雄知名豪宅推案建商國城建設取得最優申請人資格，預計投入逾86億元，開發規模營建坪達6.6萬坪，住宅約1200戶。預計串聯商業帶及綠帶，並將申請綠建築銀級獎勵，建構優質社區景觀住宅。平實營區第一期都市更新案為台南市第一件營改土地更新案，南市府與國產署、軍備局合作實施都市更新活化營改土地，而投資者營造優質生活環境加速地區發展。

年底台南市府又順利招商平實營區二期公辦都更案，由達麗建設取得最優申請人並與市府簽約，將規劃16~24層大樓約940個住宅單元，透過都更容積獎勵，可取得175戶臺南公宅，4年內完工後開放招租。

  高市積極活化公民營閒置土地 公辦都更成果展現

2021年底亞洲新灣區特貿三案評選案，以高達776億元投資額佳績，創下全台公辦都更最大民間投資規模紀錄。

2021年底亞洲新灣區特貿三案評選案，以高達776億元投資額佳績，創下全台公辦都更最大民間投資規模紀錄，其中南基地南側都更基地實施者智匯方舟公司(國城建設及高興昌鋼鐵兩家公司籌組)，更於2022年9月10日率先將事業及權利變換計畫草案送市府審查。

特貿三南之南基地，預估智匯方舟合作聯盟將投資金額達106億元，由安藤忠雄一手設計建築外觀、公設空間、景觀燈光與軟裝家具等，配置一棟45樓、高度172公尺的住商大樓，以及一棟29樓、高度112公尺高的商辦大樓，分回台電及市府，作為智匯學院、托育家園、智慧辦公及零售等公共或服務設施。

同時將設置安藤忠雄在台灣的第一座光影美術館，並將設立5GAIoT新創天使基金7千萬元，用以扶植新創事業發展，市府樂見此一深化亞灣5GAIoT產業生態體系發展的重要助力，能讓高雄產業轉型更具動能。

高雄市首例公辦都市更新招商案，也是中、南部地區第一件成功由地方政府以權利變換方式，位於捷運橘線O14鳳山國中站旁的「高雄捷運鳳山國中站周邊地區公辦都更案」。

高雄市首例公辦都市更新招商案，也是中、南部地區第一件成功由地方政府以權利變換方式，位於捷運橘線O14鳳山國中站旁的「高雄捷運鳳山國中站周邊地區公辦都更案」，國城建設集團將投入逾22億元資金，規劃546戶捷運概念全齡宜居宅，將設100坪公托空間，並打造銀級綠建築。

另外，左營機20(單元1)位於北高雄半導體產業S廊帶沿線，鄰近榮總醫療生活圈，區內有商圈與學校，向來是醫護人員住居首選。本案基地早於民國67年陸續作為瀝青廠與水肥廠，隨著都市快速發展，分別於98年及103年停止運轉，轉為機關辦公室使用；為提升空間效能活化，市府透過公辦都更模式招商引資，讓閒置水肥瀝青廠華麗轉身，打造為具備完善社福設施的住宅社區。

高市府說明，機20單元1在去年度(112年)由尚發營造股份有限公司獲評為最優申請人，本案民間投資金額達53.64億元，將興建3棟約28層住宅大樓及1棟18樓辦公大樓，預計最快117年完工。

不用抽 不用搶 現在用APP看新聞 保證天天中獎　 點我下載APP　 按我看活動辦法