央行降息房貸減輕 買氣緩步升

央行降息救國內經濟，房地產市場資金將持續活絡。(攝影/黃柏榮)

聯準會暫緩升息，進而影響央行降息半碼，意味著資金將繼續流竄，尋找適合標的。央行8月鬆綁第三戶以上貸款成數，被視為挽救房市第一步，接下來可能還有救市動作；在利率仍低、政策解禁下，民眾購屋信心可望回升。

房仲認為降息有鼓舞房市、穩定景氣的作用。(攝影/黃柏榮)

第三季央行理監事會後央行表示，受房屋稅條例修正及房地合一稅預期效應影響，房市投機炒作減少，加上政府推動實價登錄、住宅補貼等措施多年，有助房市回歸基本面，使房價漲幅趨緩；央行也明確指出，低利率與高房價沒有必然關係，全球經濟復甦情況不如預期，這時若以升息回應高房價問題，除效果有限外，還可能付出景氣復甦力道減弱的代價，得不償失。

台北市房價居高不下，受這波房市不景氣的影響最大。(攝影/黃柏榮)

對此，房產業者解讀為：「政府不容易再有進一步打房措施，非預期的房市政策利空應能充分排除」。中信房屋副總經理劉天仁分析，8月央行無預警放寬不動產選擇性信用管制措施，北台灣6個行政區的房貸成數鬆綁，而且針對豪宅、法人購置住宅及第三戶房貸的最高成數，由5成提高為6成，讓民眾有更高的能力進入市場，有助買氣回溫。

降息半碼 每月房貸僅省33元

這波利率凍漲維持了16季，從往年經驗來看，調息與房地產價格變化存在著微妙關係，住商不動產企研室主任徐佳馨分析，2000年前後，央行曾多次調整存款準備率，貸款利率從8%多掉到3%多，當時正值房市空頭，而後2008年市場面臨恐慌壓力，央行再有降息動作，直到2010年金融海嘯結束後，低利環境成為常態。

徐佳馨指出，低利率會把資金(尤其是定存)從銀行逼出來，移至更能保本增值的投資工具，加上2010年房價基期仍低，政府又缺乏房市調控政策，導致房價一路飆漲，由歷史經驗可見，「利率不升，房價不死」。但這次降息半碼對房貸族實質幫助其實有限，因為銀行房貸利率約2.1%，實際降息才0.07%，換算下來，1000萬元、20年償還期的房貸，每月僅能省下33元，可能還買不起一杯咖啡。

宣示作用大 賞屋人數稍成長

遠雄房地產總經理張麗蓉也認為，降息半碼的宣示作用較大，不過明顯能看出央行想刺激經濟的態度，這會進而帶動民眾的購屋信心。今年928檔期遠雄主要推案有新北市中和、新莊及台中市，整體反應都不錯，來人相較去年同期有35%成長。

全國不動產企研室主任張瀞勻表示，目前在各項經濟數據表現不佳的情況下，投資環境不甚理想，資金寧願躲進銀行定存也不願投資。此時央行降息有鼓舞市場、逼出資金之作用，在房地合一即將上路、投資客銷聲匿跡之際，建議央行減少行政干預，逐步放鬆房貸信用管制措施，才能提振房市、刺激內需，穩定國內景氣。

放膽議價 避買違建、工業宅

放眼第四季，購屋族應有什麼進場策略？徐佳馨提醒，「大家都在等房價跌，但沒有人可以買在絕對低點」，因此自住客最好確定心目中理想的區域或地段，然後趁此時盡量多看屋、多議價，以實價登錄、銀行鑑價資料為根據，如果認為房價未來會下修1成，就以9折出價，以此類推；另外要留意的是，要避免購買小套房、違建、工業住宅等產品，將來持有成本與風險較高。

張瀞勻則說，近期新成屋、中古屋開價已經放軟，首購族及換屋族若想搶進人口密集區、生活機能好的區域，現在正是時機，且在年底前購屋完成過戶，持有滿兩年出售還適用舊制，但賣壓大的區域，消費者得多留意。

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