小宅當道 自住買房這樣挑

挑選小坪數住宅應避免房間過於狹小，影響日常生活使用。(攝影／黃柏榮)

房價尚未大幅回跌，自住客仍有剛性購屋需求，為因應市況變化，北台灣推案趨向小坪數，壓低總價門檻，讓小宅產品熱銷，不過，小宅新案琳瑯滿目，如何挑選才不吃虧？專家建議，留意室內格局、社區規模及管理等地方，更容易找到超值好屋。

據《住展雜誌》統計，2016年台北市新建案兩房戶數首度超越三房，達到1,135戶，龍頭地位史上第一次易主，一房數量也有470戶。到了2017年第一季，不僅北市兩房比重持續擴大，連桃園市兩房供應量也超過三房，顯示北台灣的主流房型縮小。小宅獲得買方青睞，主因除了家庭結構改變、人口減少，不需要太大空間，價格仍是關鍵，台北市住宅單價太高，買方只能選擇壓低總價。

強調複合式機能的小坪數產品，在銷售市場的角色逐漸吃重。

論實用性 標準兩房優於特殊產品

同樣是兩房產品，又分為標準兩房、大兩房、小兩房，主要差異在於坪數，兩房可大至26~28坪，也能小至20坪左右，坪數越大，當然空間越舒適寬闊，然而，市面上也出現特殊產品，以1+1房或挑高夾層屋的形式，號稱兩房銷售。瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛提醒，挑高夾層屋存在適法性的問題，且銀行貸款成數不高；1+1房其中1房通常是作為書房或兒童房，空間較為狹隘，使用性都沒有標準兩房來的好。

房產專家施孝文表示，購買挑高夾層屋必須承擔違規使用取締報拆的風險，建商或代銷業者銷售時不可能施作夾層，並會在契約內與買方清楚切割規避責任，且這類產品單價往往較高，買方施作夾層還需額外裝修費用；至於1+1房的出現，是建商推案坪數縮小，兼顧壓低總價及產品功能的考量。

格局先天受限 通風採光更重要

哪種兩房格局最好？黃舒衛說，要算計到未來居住5到7年才可能換屋，因此實用性最重要。施孝文建議，面寬要夠大，由於市面上兩房產品很難具有雙面採光的條件，大部分為單面採光，若能讓兩個房間、客廳、廚房都位在採光面將是首選格局；其次是至少一個房間、客廳、廚房在採光面，只留一個暗房。

由於基地規劃因素，小宅很難達到雙面採光，室內空間容易有廚房對到廁所的狀況，形成「對沖」的不良風水，或是廁所、其中一個房間沒有對外窗，通風採光條件較差，也值得買方留意。

避免單層太多戶 留意社區管理

單純兩房或一房的社區，戶數採取均質分配，但市場上很少見，一般社區常見套房、兩房、三房並存的狀況，如社區以套房為主，表示租屋族比重高，應注意可能有住戶更換頻繁、欠繳管理費的情形。全國不動產總經理石吉平提醒，實務經驗來看，小宅通常被分配在前棟，也就是噪音及落塵問題較大的臨路側，若為戶數很多的中大型社區，買方要考慮單層戶數、電梯數量、梯間大小；單層戶數6~8戶以內尚屬於合理範圍，至於電梯數量要避免多樓層、多戶共用一支電梯的狀況，也要檢視梯間大小是否合乎使用。

石吉平分析，在一定的基地範圍上，建商縮減三房的房型數量，增加兩房的房型規劃，代表戶數一定會增多，這時買方應留意社區的管理機能，最好由運作順利的管委會出面主導，聘請全天候專業保全公司，才能確實管控社區出入分子，並維持鄰居水準。此外假如社區公設項目太多，買方應當心被吃掉太多虛坪。

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