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借屋裝修問題多 裝修先驗屋 稅費分算、合約保身

2017/08/26 04:29 文/記者葉思含

許多買方購屋後希望及早入住,提出借屋裝修要求,因而後續衍伸糾紛。

讀者案例 Q:

借屋裝修應先確認屋況無誤、完成點交手續、分算相關稅費,並簽訂協議書。(黃柏榮攝)

阿哲買了房子想趕快入住,在簽訂買賣契約支付第一期價款之後,向賣方屋主提出借屋裝修,希望能夠先行取得鑰匙提早裝潢。賣方認為阿哲既然已經付款,風險應該不大,便交付鑰匙。然而開始裝修後,拆除天花板時發現多處漏水痕跡,拆除衛浴隔間牆更赫然發現買到海砂屋,因此阿哲主張解約,現在正暫時借住朋友家。

 

專家解答 A:

房屋買賣通常是先進行過戶,再辦理交屋。但經常有許多買方希望及早入住使用,此時買方還沒付清價款,先行拆除屋內裝潢隔間對賣方來說有相當的風險。冠博法律事務所資深顧問、法揚知識整合顧問有限公司經理白宗益表示,以阿哲的案例來看,買方先行裝修房屋,發現瑕疵而主張解約,但是拆除房屋的舊隔間及廁所要如何計算賣方的損失?而阿哲先行裝修房屋發現漏水,究竟是原本存在的瑕疵,還是進行裝修工程不慎所導致?責任歸屬難以釐清。

因此白宗益建議賣方,盡量不要讓買方借屋裝修,若依照一般買賣流程,在交屋完成前發現房屋瑕疵,此時房屋還維持原狀,雙方有很多磋商調解的契機,比較能夠專注在瑕疵如何解決或賠償的處理。

借屋裝修 應先驗屋並簽訂協議書

不過,若賣方已同意買方進行借屋裝修,白宗益建議以下2個作法,第1,由仲介負責協助開門讓裝潢廠商進出,也不讓買方進行破壞性施工,買方未取得鑰匙即可達到提前進行裝修之目的,只是仲介要辛苦奔波。第2,如果買方要先進行裝修工程或者直接進住,則雙方必須先進行驗屋,確認屋況無誤、完成點交手續、分算相關稅費,並簽訂協議書。

針對協議書訂定內容,白宗益舉例,如雙方願在簽訂協議書時即進行交屋手續,買方已確認屋況無誤,並同意放棄對賣方主張滲漏水或一切物之瑕疵擔保責任;以及房屋移轉登記至買方名下後,賣方隨時可以請求履保公司撥款,買方不得拒絕。且買賣契約因故解除,買方必須回復原狀時,有關如何回復原狀、是否得主張折舊、折舊的程度為何等等,均可以一併約定在協議書內,以降低日後的糾紛。

以交鑰匙日為分算點 稅費均攤

住商不動產法務協理吳光華也建議,在坊間如果賣方同意買方可以借屋裝修,一定要先另訂契約或是同意書,作為買賣契約的副件,避免日後可能產生的糾紛。其中,最常確定的時間點是收到鑰匙起算,雙方要充分認知並非就買賣標的完成點交,買方在尾款未付清及辦理點交之前,不得遷入居住使用;如果因為先入住損害賣方權益,買方應負損害賠償之責。

而關於地價稅、房屋稅、水電費、電話費、瓦斯費、管理費,吳光華提醒,皆以交鑰匙之日為準分算負擔,這也是一般人平常比較會忽略的小細節。此外,也應事先預防借屋裝修到一半得面對解約狀況,一般來說,同意書上都會寫明因可歸責於買方之事由致解除契約時,買方同意應回復原狀或賠償回復原狀所需之相當金額,逾期未搬遷之裝修設備視同廢棄物,由賣方逕行處置,以方便賣方之後尋求新的買主,以此避免衍生糾紛。

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