借屋裝修問題多 裝修先驗屋 稅費分算、合約保身

許多買方購屋後希望及早入住，提出借屋裝修要求，因而後續衍伸糾紛。

讀者案例 Q：

借屋裝修應先確認屋況無誤、完成點交手續、分算相關稅費，並簽訂協議書。(黃柏榮攝)

阿哲買了房子想趕快入住，在簽訂買賣契約支付第一期價款之後，向賣方屋主提出借屋裝修，希望能夠先行取得鑰匙提早裝潢。賣方認為阿哲既然已經付款，風險應該不大，便交付鑰匙。然而開始裝修後，拆除天花板時發現多處漏水痕跡，拆除衛浴隔間牆更赫然發現買到海砂屋，因此阿哲主張解約，現在正暫時借住朋友家。

專家解答 A：

房屋買賣通常是先進行過戶，再辦理交屋。但經常有許多買方希望及早入住使用，此時買方還沒付清價款，先行拆除屋內裝潢隔間對賣方來說有相當的風險。冠博法律事務所資深顧問、法揚知識整合顧問有限公司經理白宗益表示，以阿哲的案例來看，買方先行裝修房屋，發現瑕疵而主張解約，但是拆除房屋的舊隔間及廁所要如何計算賣方的損失？而阿哲先行裝修房屋發現漏水，究竟是原本存在的瑕疵，還是進行裝修工程不慎所導致？責任歸屬難以釐清。

因此白宗益建議賣方，盡量不要讓買方借屋裝修，若依照一般買賣流程，在交屋完成前發現房屋瑕疵，此時房屋還維持原狀，雙方有很多磋商調解的契機，比較能夠專注在瑕疵如何解決或賠償的處理。

借屋裝修 應先驗屋並簽訂協議書

不過，若賣方已同意買方進行借屋裝修，白宗益建議以下2個作法，第1，由仲介負責協助開門讓裝潢廠商進出，也不讓買方進行破壞性施工，買方未取得鑰匙即可達到提前進行裝修之目的，只是仲介要辛苦奔波。第2，如果買方要先進行裝修工程或者直接進住，則雙方必須先進行驗屋，確認屋況無誤、完成點交手續、分算相關稅費，並簽訂協議書。

針對協議書訂定內容，白宗益舉例，如雙方願在簽訂協議書時即進行交屋手續，買方已確認屋況無誤，並同意放棄對賣方主張滲漏水或一切物之瑕疵擔保責任；以及房屋移轉登記至買方名下後，賣方隨時可以請求履保公司撥款，買方不得拒絕。且買賣契約因故解除，買方必須回復原狀時，有關如何回復原狀、是否得主張折舊、折舊的程度為何等等，均可以一併約定在協議書內，以降低日後的糾紛。

以交鑰匙日為分算點 稅費均攤

住商不動產法務協理吳光華也建議，在坊間如果賣方同意買方可以借屋裝修，一定要先另訂契約或是同意書，作為買賣契約的副件，避免日後可能產生的糾紛。其中，最常確定的時間點是收到鑰匙起算，雙方要充分認知並非就買賣標的完成點交，買方在尾款未付清及辦理點交之前，不得遷入居住使用；如果因為先入住損害賣方權益，買方應負損害賠償之責。

而關於地價稅、房屋稅、水電費、電話費、瓦斯費、管理費，吳光華提醒，皆以交鑰匙之日為準分算負擔，這也是一般人平常比較會忽略的小細節。此外，也應事先預防借屋裝修到一半得面對解約狀況，一般來說，同意書上都會寫明因可歸責於買方之事由致解除契約時，買方同意應回復原狀或賠償回復原狀所需之相當金額，逾期未搬遷之裝修設備視同廢棄物，由賣方逕行處置，以方便賣方之後尋求新的買主，以此避免衍生糾紛。

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