新法變革顧權益 2018重大政策

明年起實施的房地產相關新措施，值得民眾留意。(黃柏榮攝影)

屋簷雨遮不計價 減少誤導與糾紛

地政司表示，今年1月9日修正發布「地籍測量實施規則」部分條文，刪除一直以來備受爭議的「屋簷及雨遮」以附屬建物測量登記的規定，這次變革屬於制度重大變動，為讓民眾及產業界有充分時間因應，因此新制適用的時點訂為2018年1月1日，新制主要目的在健全測量登記制度，減少市場誤導欺瞞及買賣糾紛，維護消費者權益。

地政司說明，現行規定僅針對「預售屋買賣契約書範本應記載及不得記載事項」規範屋簷雨遮不得計價，對於成屋的交易計價方式無強制規範。新制雖於2017年1月9發布實施，但規定適用於2018年1月1日以後新申請建造執照的建物，針對都市更新案也有更寬鬆的過渡規定，1月1日前已將都更事業計劃申請送件者，仍適用舊規定。

地政司提到，有業者憂心計價混淆的問題，其實正突顯這次推動新制實施的必要性，未來屋簷雨遮不再辦理登記，如此才能徹底杜絕不動產市場常見的誤導欺瞞民眾及買賣糾紛，讓業者有公平競爭的環境，避免劣幣驅逐良幣的惡性循環。提醒民眾買賣房屋時，應瞭解房屋所適用的登記規定，注意建物登記面積資訊及計價方式，並要求不動產經紀業者依規定提供不動產說明書。

台北市不動產仲介公會理事長郭子立表示，2018年房市開春第一隻黑天鵝就是屋簷雨遮不登記坪數，看似影響不大，但今年底之前已掀起一波搶照潮，這些新供給將在明年陸續釋出，將為空餘屋所苦的市場再添變數。

屋簷雨遮全面不登記不計價後，市場仍需要一段時間適應調整。

租賃市場亂象解方 專法扶植代租代管

立院上月三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例(租賃專法)」，待總統公布後，將於6個月後施行。目前租賃住宅市場爭議較多的糾紛情形，包括押金上限與返還、出租人修繕義務、轉租關係、遺留物處理及提前終止租約，租賃專法都有明確規範，另針對包租契約關係、轉租契約關係、代管契約關係及一般出租契約關係，訂定契約書範本及應記載與不應記載事項，擴大權利義務的保障範圍。同時，要求刊登廣告的媒體平台負查證責任，例如面積、屋齡、樓層及法定主要用途，確保房客獲得正確的租賃住宅資訊。

政府鼓勵個人房東將房屋交由專業經營者代管或出租，促進租賃住宅市場專業化，減少可能糾紛，並提供房東所得稅、地價稅及房屋稅等優惠，活絡市場供給。租賃住宅服務業為許可行業，未來服務人員需取得專業證照，業者須繳交營業保證金，加強租賃住宅服務業專業能力及服務品質。現有已從事包租代管業者及從業人員，仍有2年執業保障過渡期，條例施行2年後，業者應向各縣市主管機關申請租賃住宅服務業許可並領有登記證，從業人員應取得專業證書，才能合法執行包租代管業務。

天時地利不動產顧問總經理張欣民指出，租賃專法內容以扶植包租代管產業為主，藉此加速達標八年20萬戶社會住宅、健全租賃市場，不過，對於房東、房客的權利義務著墨較少，且提供的誘因不足以吸引大部分房東加入。

近日頂加違建不斷釀災害命，中央與地方政府推動清查報拆機制。(新北市工務局提供)

防範公安事件重演 違建報拆趨嚴

為避免新北市中和違建、台北市八德路違建火警的憾事再次發生，內政部與地方政府開會達成初步共識，將透過多重通報管道，加強清查違建，同時列出優先執行類型，另外可從租屋平台、網站、報紙或佈告欄廣告等管道比對，縮小重點執行目標，未來地方政府須持續提報年度執行處理計劃及績效。針對影響公共安全的既存違建，包括供營業使用的整棟違建、合法建築物垂直增建的違建，及高密度居住使用、消防單位建議優先處理者、學校及加工區周邊宿舍、補教場所，都被列為高危險程度的優先處理名單，維護民眾居住安全。

以新北市來說，市府違建拆除大隊從2015年起成立頂樓違建出租套房專案查緝違規屋主，總計列管930件，至今為止已結案806件，目前列管124件，已被張貼拆除通知書的屋主，若未自行將違建拆除、恢復原狀，將依法強力介入拆除。

六都公告地價全面調降 有殼族荷包省不少

另一方面，各縣市明年公告地價評議結果陸續揭曉，六都全部調降地價，宜蘭縣明年調降42%是全台降幅冠軍，北市降幅是史上之最，台中、高雄更是縣市合併後首次調降。每兩年調整一次的公告地價，由於是地價稅的課徵依據，與民眾荷包息息相關，每次公布都引發市場關注。

台北市明年公告地價平均跌幅6.12%、公告土地現值平均跌幅1.76%，公告地價跌幅創下統計以來最高，北市地價評議委員會認為公告地價調幅合理反映土地市價變動，有助減輕民眾地價稅負擔；稅捐處預估，持有土地者平均每戶地價稅減少約2000元，享有優惠稅率的自用住宅，平均每戶地價稅減少約315元。台中市明年公告地價平均跌幅6.36%，約8成納稅戶可減輕地價稅，公告土地現值平均下跌0.98%，這是台中縣市合併後，公告地價、公告土地現值首度雙雙調降。地政局表示，台中市29個行政區明年公告地價都下跌，透過大幅調降期望改善區域失衡情況。

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