豪宅租金報酬率差異大 「帝寶」比定存還低

「台北信義」售價相對穩定，近年租金報酬率約在1.15~1.35%。

近年住宅市場景氣不振，豪宅成交單價修正1~2成，但部分豪宅租金卻逐年上升，根據業者統計租賃與熱門交易的指標豪宅實價登錄資訊，發現信義區「冠德遠見」2017年月租金平均每坪2133元，買賣成交單價122.7萬元，以高達2.09%的投資報酬率居冠，至於「帝寶」、「文華苑」等豪宅則不到1%。

「帝寶」單坪售價高，因此投資報酬率不到1%。

據DTRE德天國際地產統計熱門交易的指標豪宅投資報酬率，2017年「冠德遠見」以2.09%居冠，「寶徠花園廣場」則以1.54%居次，至於「帝寶」、「文華苑」等豪宅則不到1%，分別為0.79、0.87%。DTRE德天國際地產總經理田揚名表示，「冠德遠見」投資報酬率向來名列前茅，前2年投報率也有1.5~1.85%，同為信義區的豪宅「寶徠花園廣場」平均也有1.5%。

「冠德遠見」坪數適當 投報率約2成

田揚名透露，「冠德遠見」規劃75坪，非主流百坪豪宅產品，因此平均售價從2012年每坪163.6萬一路跌至前年每坪119.9萬，去年稍有止跌，單價約落在每坪120萬上下，跌幅2成左右，但其坪數規劃反而受商務客群青睞，因此租金行情一路從2012年的平均每坪1543元，慢慢漲到2017年的2133元，漲幅高達38%，也使報酬率自1.13%一路漲到近期的2.09%。

至於「寶徠花園廣場」也從2012年每坪166萬，滑落至每坪150萬上下；而「台北信義」售價相對穩定，租金因主力坪數逾120坪，租金漲幅和投資報酬率不如75坪的「冠德遠見」明顯。至於「帝寶」、「文華苑」投資報酬率偏低，田揚名分析，除地段因素，客群需求也不同，信義計劃區豪宅承租客部分以外商及金融業主管為主，較要求附全套傢俱與裝潢，成本會反映在租金內，如「冠德遠見」同產品單坪月租金價差可達700元，即為配備傢俱及裝潢程度不同的緣故。

豪宅月租金10~20萬最多 市場幾乎滿租

雖然指標豪宅投資報酬率普遍不高，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨認為，近年不少豪宅租案釋出，滿足高端客戶對居住的需求，雖然投資報酬率不佳，但仍有不少屋主願意將房子出租給這些優質租客，賺取租金收益，也能靜待房價回檔，而交通便利、管理佳、屋齡相對新的個案更深受歡迎。由於近年豪宅供給逐漸減少，預估在未來市場上，豪宅租賃市場仍有一定熱度。

香港商匯泓不動產台灣分公司副總經理吳懿倫表示，雖然豪宅月租金動輒數十萬元，但市場仍幾乎滿租，其中以10~20萬元為月租金主力帶，因此在豪宅價格下修之下，主力行情帶的「冠德遠見」租金上揚，報酬率突破2%，相較豪宅市場過去普遍在1%上下來說確實高，而「帝寶」、「文華苑」等豪宅坪數大、總價高，房價下修對提升報酬率影響有限，且高端客戶置產豪宅本意並非投資收租，仍以彰顯身份地位和收藏為主，因此報酬率、租金行情對豪宅價格影響不大，房價波動仍端看市場表現。

屋主先出租待房市回春 嚴選租客素質

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰則指出，近期豪宅市場交易熱絡，但價格多維持平盤，甚至下探，若購置出租可望拉抬報酬率，不過豪宅屋主若以資產配置出發，看好的是未來轉手獲利，當下的出租行為屬附加價值，且對於租客挑選嚴謹，以長期穩定為主，而外商高階主管，或做客戶招待之用的企業主最符合所需，其實是較封閉的市場，出租心態傾向避險，報酬率方面反而不一定是首要考量。

展望未來發展，陳炳辰認為像「文華苑」近期揭露交易單價下修，先前又傳出該社區月租金破50萬，都將讓這類租豪宅的有錢租客，開始出現轉租為買的考量，特別是不乏大安區、士林區新豪宅價格持續低檔盤旋，或是眼見目前投資市場不振，滿手資金的企業主，下場布局不動產、回歸以買賣置產為主的豪宅市場本質，可能會是未來主要的趨勢。

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