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豪宅租金報酬率差異大 「帝寶」比定存還低

2018/01/20 04:29 文/記者葉思含

「台北信義」售價相對穩定,近年租金報酬率約在1.15~1.35%。

近年住宅市場景氣不振,豪宅成交單價修正1~2成,但部分豪宅租金卻逐年上升,根據業者統計租賃與熱門交易的指標豪宅實價登錄資訊,發現信義區「冠德遠見」2017年月租金平均每坪2133元,買賣成交單價122.7萬元,以高達2.09%的投資報酬率居冠,至於「帝寶」、「文華苑」等豪宅則不到1%。

「帝寶」單坪售價高,因此投資報酬率不到1%。

據DTRE德天國際地產統計熱門交易的指標豪宅投資報酬率,2017年「冠德遠見」以2.09%居冠,「寶徠花園廣場」則以1.54%居次,至於「帝寶」、「文華苑」等豪宅則不到1%,分別為0.79、0.87%。DTRE德天國際地產總經理田揚名表示,「冠德遠見」投資報酬率向來名列前茅,前2年投報率也有1.5~1.85%,同為信義區的豪宅「寶徠花園廣場」平均也有1.5%。

「冠德遠見」坪數適當 投報率約2成

田揚名透露,「冠德遠見」規劃75坪,非主流百坪豪宅產品,因此平均售價從2012年每坪163.6萬一路跌至前年每坪119.9萬,去年稍有止跌,單價約落在每坪120萬上下,跌幅2成左右,但其坪數規劃反而受商務客群青睞,因此租金行情一路從2012年的平均每坪1543元,慢慢漲到2017年的2133元,漲幅高達38%,也使報酬率自1.13%一路漲到近期的2.09%。

至於「寶徠花園廣場」也從2012年每坪166萬,滑落至每坪150萬上下;而「台北信義」售價相對穩定,租金因主力坪數逾120坪,租金漲幅和投資報酬率不如75坪的「冠德遠見」明顯。至於「帝寶」、「文華苑」投資報酬率偏低,田揚名分析,除地段因素,客群需求也不同,信義計劃區豪宅承租客部分以外商及金融業主管為主,較要求附全套傢俱與裝潢,成本會反映在租金內,如「冠德遠見」同產品單坪月租金價差可達700元,即為配備傢俱及裝潢程度不同的緣故。

豪宅月租金10~20萬最多 市場幾乎滿租

雖然指標豪宅投資報酬率普遍不高,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨認為,近年不少豪宅租案釋出,滿足高端客戶對居住的需求,雖然投資報酬率不佳,但仍有不少屋主願意將房子出租給這些優質租客,賺取租金收益,也能靜待房價回檔,而交通便利、管理佳、屋齡相對新的個案更深受歡迎。由於近年豪宅供給逐漸減少,預估在未來市場上,豪宅租賃市場仍有一定熱度。

香港商匯泓不動產台灣分公司副總經理吳懿倫表示,雖然豪宅月租金動輒數十萬元,但市場仍幾乎滿租,其中以10~20萬元為月租金主力帶,因此在豪宅價格下修之下,主力行情帶的「冠德遠見」租金上揚,報酬率突破2%,相較豪宅市場過去普遍在1%上下來說確實高,而「帝寶」、「文華苑」等豪宅坪數大、總價高,房價下修對提升報酬率影響有限,且高端客戶置產豪宅本意並非投資收租,仍以彰顯身份地位和收藏為主,因此報酬率、租金行情對豪宅價格影響不大,房價波動仍端看市場表現。

屋主先出租待房市回春 嚴選租客素質

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰則指出,近期豪宅市場交易熱絡,但價格多維持平盤,甚至下探,若購置出租可望拉抬報酬率,不過豪宅屋主若以資產配置出發,看好的是未來轉手獲利,當下的出租行為屬附加價值,且對於租客挑選嚴謹,以長期穩定為主,而外商高階主管,或做客戶招待之用的企業主最符合所需,其實是較封閉的市場,出租心態傾向避險,報酬率方面反而不一定是首要考量。

展望未來發展,陳炳辰認為像「文華苑」近期揭露交易單價下修,先前又傳出該社區月租金破50萬,都將讓這類租豪宅的有錢租客,開始出現轉租為買的考量,特別是不乏大安區、士林區新豪宅價格持續低檔盤旋,或是眼見目前投資市場不振,滿手資金的企業主,下場布局不動產、回歸以買賣置產為主的豪宅市場本質,可能會是未來主要的趨勢。

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