REITs海外不動產鬆綁 投資額度上看200億

商仲觀察，國內不動產市場長期偏低的收益率水準，不利於REITs進行投資。

金管會29日預告修正「不動產證券化條例」解釋令，簡化海外不動產投資程序，商仲業者認為，此舉有利國內REITs前往海外不動產市場尋找報酬率較高的投資標的，若以融資方式增購海外不動產，可投資額度將上看200億，對受託機構、不動產管理機構及投資人都是利多，不僅能有效提高配息，還有助活絡台灣REITs市場。

不動產投資信託基金的主要收益來源為標的租金收入，以發行受益憑證的方式讓投資人以較少的金額投資不動產。金管會2016年3月開放國內REITs投資海外不動產，但原規定要求業者於投資計劃內載明投資標的，且要事先向主管機關申請核准，導致該規定訂定以來，沒有任何國內REITs投資境外不動產。世邦魏理仕台灣研究部副董事李嘉玶表示，台灣REITs市場自2005年第一檔基金發行以來，過去13年間各檔REIT合計僅增購3筆國內不動產，投資金額共約69億，顯示本土不動產市場長期偏低的收益率水準，不利於國內REITs進行投資。

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未來台灣REITs若以融資方式增購海外不動產，總計可投資額度約193億，其中每檔基金依其資產總額可借款的金額約為20億至60億。李嘉玶分析，目前台北商辦投資淨收益率水平約落在2.5%，台灣五檔REITs配發的股息殖利率約介於2.6%~3.2%，然而國際門戶城市的商辦投資淨收益率可達到3.5%~4.5%；這次修法不僅有利於國內REITs前往海外不動產市場尋找報酬率較高標的，也有利刺激提高配息，活絡台灣REITs市場。

以20億至60億的投資規模來看，台灣REITs在海外熱門投資地點將面臨來自各國超高淨值人士及中小型不動產基金的激烈競爭，也意味著各檔基金最多僅能在國外購買1筆不動產，商仲預料，受託機構將慎選海外投資標的，包括歐洲、北美門戶城市中收益率達4%以上的商辦產品，會是國內REITs鎖定標的。

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