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商用不動產低迷 商仲:發展REITs救成交量

2005年上市的「國泰一號」持有喜來登飯店、台北西門大樓、台北中華大樓,總資產達265.4億,為台灣目前不動產投資信託基金價值最高者。(高力國際提供)

2018/04/16 16:03 文/記者馮牧群

近年台灣商用不動產市場因主要投資人—金融壽險業縮手,使成交金額屢創新低,商仲業者指出,若主管機關參考國外做法修訂「不動產投資信託基金 (Real Estate Investment Trust, REITs)」規範,REITs將可能成為商用不動產的主要投資人之一,提振市場交易。

 

「圓滿一號」是2007年以來首檔取得行政院金管會核准公開募集的不動產投資信託基金,台灣最高曾有8檔REITs同時掛牌交易,後來因為基金的淨資產價值無法完全反映所持有不動產的市價增幅,經過受益人提案並召開大會決議,有3檔基金被清算下市,目前僅存5檔上市交易,投資人報酬率約在3%上下。

 

5檔REITs分別是「富邦一號」,持有富邦人壽大樓、富邦中山大樓、天母富邦大樓、部分潤泰中崙商場;「國泰一號」持有喜來登飯店、台北西門大樓、台北中華大樓,總資產價值達265.4億最高;「新光一號」持有天母傑仕堡大樓、新光國際商業大樓、台証金融大樓、台南新光三越百貨、新光信義華廈、中山大樓;「富邦二號」持有富邦民生大樓、富邦內湖大樓、潤泰中崙商辦大樓;「國泰二號」持有民生商業大樓、世界大樓、安和商業大樓。

 

然而,根據高力國際調查,與台灣同時在2000年初發展不動產投資信託基金的新加坡,在2018年3月已有超過40檔上市交易的基金。其中「CapitaLand Commercial Trust」在2017年更成為新加坡年度最大交易「Asia Square Tower 2」的買家,交易金額高達星幣2094百萬元,市場發展蓬勃,並持續擴增資產組合。

 

借鏡新加坡市場成功的因素,高力國際研究部董事李日寶建議,不動產投資信託基金買進或賣出資產時,政府可讓管理公司有權依信託契約向基金收取資產取得或處分費,如此管理公司更有動力為不動產投資信託取得更多資產。此外,允許彈性的投資架構,除直接持有不動產外,可透過特殊目的信託或公司等方式間接持有不動產,並允許取得素地以開發收益型不動產。若金管會能參考新加坡REITs規範修訂不動產證券化條例及相關規定,REITs將有機會成為國內市場的主要投資者之一。

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