最壞時機已過...政策救市見效

各方專家認為，明年房價波動不大，利空出盡狀況下，可望轉危為安

2015年堪稱是國內房市最慘澹的一年，不論是政策面或經濟面，皆不利於房市交易，年底大選的不確定性，也間接讓民眾堅守觀望態度，展望明年願景，代銷和建商多數持樂觀態度，認為能「轉危為安」，房價則維持水平，不會有太大波動。

部分重劃區賣壓大，房價下修幅度將增加，建商面臨不得不降價困境。

房地產走了10年多頭，長年的高房價，成為民怨之首，青年哀嘆買不起房子，政府遂大刀闊斧進行整頓，祭出豪宅稅、囤房稅、房地合一等新稅制，並加強對農地買賣限制，及針對部份區域進行信用管制，一波波政策整頓，讓房市應聲倒下，瑞普萊坊國內外住宅部經理劉慧華就直言，台北市的豪宅稅、新制房屋稅、提高房屋標準單價這3支利箭，已讓北部都會區房價普遍跌至2012年水準，預計明年還會有5~10%下修空間。

台北市祭出豪宅稅、新制房屋稅和調高房屋標準單價，讓區內房價應聲倒下，但因具首都優勢和自住需求，房價不致過於波動。

房地合一稅 今年最有感政策

而最讓民眾有感的政策，莫過於房地合一稅修法通過，將於明年元旦後實施，不動產仲介公會全聯會理事長林正雄表示，房地合一稅自2014年提出後，就對房市產生殺傷力，今年6月迅速通過，不但沒有所謂的利空出盡，反而衝擊更大，雖然近2個月市場出現趕搭舊制輕稅的現象，但仍無法改變全年買賣移轉跌破30萬棟的衝擊。

林正雄認為，在經濟不佳的情況下，政府應開始鬆綁對房市打壓，價量未來應交由市場決定，在利率維持低水平之下，房價應會軟著陸，明年跌幅會比今年收斂，精華區約下修5~10%，外圍賣壓區和豪宅地段則下修至10~15%，台北市在持有稅、交易稅大幅增加影響下，價量修正，但因工作機會多、自住需求高，未來仍有一定支撐力。

明年房價最少下修1成 個案求表現

反觀新北和桃園地區，因重劃區多、推案量大，生活機能發展不一，今年去化相對緩慢，即使建商和屋主已有降價，但新北受到選擇性信用管制影響，預料明年仍在盤整階段；桃園在升格為直轄市後，受到機場線通車延遲、航空城停擺，看似交易也跟著停滯，但因房價基期低，鄰近雙北地區，在央行降息、解除桃園4區信用管制及建商有感降價後，預期明年會些微好轉。

桃園地區升格後利多題材仍不減，璞園建設總經理彭國恆認為，桃園的經國特區是未來亮點，聯外交通便利，近藝文特區，璞園未來也將在此推案，興建與台北市一樣品質的優質住宅。主攻桃園地區的漢華廣告總經理賴政嘉表示，桃園明年的整體市況應會比今年好，但供給量大的地區房價會有所調節，但不至於大幅度下跌。

台中市則呈現個案表現，交通機能完善且平價的區域，將維持一定水準。台南市和高雄市則是6都中最親民的區域，今年雖受打房影響，下半年觀望氣氛蔓延，使交易量下滑，但因少了政策題材和哄抬行情作梗，明年仍以自住換屋為主。

吉美建設董事長林進輝則認為，若現有稅制不改變，明年房市依舊慘澹，他認為台灣的稅負愈來愈重，一直喊打房讓民眾不敢下手購屋，建商房子賣不掉，對整體經濟都有影響，他認為總統大選後買氣會稍微回溫，今年建商在成交價普遍已下修10~20%，接近成本價，明年房價應會平緩下來，不致會有太多波動。

房市最壞時機已過 觸底緩反彈

長虹建設董事長李文造認為，大選結束後，房市可望觸底，但整體供給量太大還是問題，房市應會呈現「胖胖的U型」，不會立即反彈，「若建商無法順利銷售餘屋，降價仍是不得不走的路。」

海悅廣告總經理曾俊盛表示，政府打房已超過3年，去年4月房價已開始修正，修正幅度約15%，預期未來1年房價頂多再有5~10%左右的修正，房市最壞時間已經過去，明年大選過後的2~3月會有一波小陽春，但要回到過往榮景，恐得等到2017年。

專家意見

不動產仲介公會全國聯合會理事長 林正雄

今年房市可用一個「愁」字形容，代銷業難賣屋，仲介則轉往海外市場，我建議未來新政府，應該提供青年優惠貸款方案，並將期限拉長至30年，幫助青年早日成家，同時應避免大量興建社會住宅，興建只租不售的社會住宅與國人有土斯有財民族性不符，還不如將資金用來幫助年輕人購屋。

政府應重新檢討房地合一實價課稅自用條款，針對中長期自住民眾有400萬的免稅額優惠，因至少有6年自住綁約條款，可能使出租物件減少，加上有些縣市又實施囤房稅，將使租屋族面臨物件短缺問題，政府應加強相關配套。此外，選擇性信用管制已實施5年，達到一定成效，在房市已退燒狀況下，應可回歸市場基本面，建議央行可全面解除金融管制措施。

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