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最壞時機已過...政策救市見效

2015/12/26 11:33 文/記者朱語蕎

各方專家認為,明年房價波動不大,利空出盡狀況下,可望轉危為安

2015年堪稱是國內房市最慘澹的一年,不論是政策面或經濟面,皆不利於房市交易,年底大選的不確定性,也間接讓民眾堅守觀望態度,展望明年願景,代銷和建商多數持樂觀態度,認為能「轉危為安」,房價則維持水平,不會有太大波動。

部分重劃區賣壓大,房價下修幅度將增加,建商面臨不得不降價困境。

房地產走了10年多頭,長年的高房價,成為民怨之首,青年哀嘆買不起房子,政府遂大刀闊斧進行整頓,祭出豪宅稅、囤房稅、房地合一等新稅制,並加強對農地買賣限制,及針對部份區域進行信用管制,一波波政策整頓,讓房市應聲倒下,瑞普萊坊國內外住宅部經理劉慧華就直言,台北市的豪宅稅、新制房屋稅、提高房屋標準單價這3支利箭,已讓北部都會區房價普遍跌至2012年水準,預計明年還會有5~10%下修空間。

台北市祭出豪宅稅、新制房屋稅和調高房屋標準單價,讓區內房價應聲倒下,但因具首都優勢和自住需求,房價不致過於波動。

房地合一稅 今年最有感政策

而最讓民眾有感的政策,莫過於房地合一稅修法通過,將於明年元旦後實施,不動產仲介公會全聯會理事長林正雄表示,房地合一稅自2014年提出後,就對房市產生殺傷力,今年6月迅速通過,不但沒有所謂的利空出盡,反而衝擊更大,雖然近2個月市場出現趕搭舊制輕稅的現象,但仍無法改變全年買賣移轉跌破30萬棟的衝擊。

林正雄認為,在經濟不佳的情況下,政府應開始鬆綁對房市打壓,價量未來應交由市場決定,在利率維持低水平之下,房價應會軟著陸,明年跌幅會比今年收斂,精華區約下修5~10%,外圍賣壓區和豪宅地段則下修至10~15%,台北市在持有稅、交易稅大幅增加影響下,價量修正,但因工作機會多、自住需求高,未來仍有一定支撐力。

明年房價最少下修1成 個案求表現

反觀新北和桃園地區,因重劃區多、推案量大,生活機能發展不一,今年去化相對緩慢,即使建商和屋主已有降價,但新北受到選擇性信用管制影響,預料明年仍在盤整階段;桃園在升格為直轄市後,受到機場線通車延遲、航空城停擺,看似交易也跟著停滯,但因房價基期低,鄰近雙北地區,在央行降息、解除桃園4區信用管制及建商有感降價後,預期明年會些微好轉。

桃園地區升格後利多題材仍不減,璞園建設總經理彭國恆認為,桃園的經國特區是未來亮點,聯外交通便利,近藝文特區,璞園未來也將在此推案,興建與台北市一樣品質的優質住宅。主攻桃園地區的漢華廣告總經理賴政嘉表示,桃園明年的整體市況應會比今年好,但供給量大的地區房價會有所調節,但不至於大幅度下跌。

台中市則呈現個案表現,交通機能完善且平價的區域,將維持一定水準。台南市和高雄市則是6都中最親民的區域,今年雖受打房影響,下半年觀望氣氛蔓延,使交易量下滑,但因少了政策題材和哄抬行情作梗,明年仍以自住換屋為主。

吉美建設董事長林進輝則認為,若現有稅制不改變,明年房市依舊慘澹,他認為台灣的稅負愈來愈重,一直喊打房讓民眾不敢下手購屋,建商房子賣不掉,對整體經濟都有影響,他認為總統大選後買氣會稍微回溫,今年建商在成交價普遍已下修10~20%,接近成本價,明年房價應會平緩下來,不致會有太多波動。

房市最壞時機已過 觸底緩反彈

長虹建設董事長李文造認為,大選結束後,房市可望觸底,但整體供給量太大還是問題,房市應會呈現「胖胖的U型」,不會立即反彈,「若建商無法順利銷售餘屋,降價仍是不得不走的路。」

海悅廣告總經理曾俊盛表示,政府打房已超過3年,去年4月房價已開始修正,修正幅度約15%,預期未來1年房價頂多再有5~10%左右的修正,房市最壞時間已經過去,明年大選過後的2~3月會有一波小陽春,但要回到過往榮景,恐得等到2017年。

專家意見

不動產仲介公會全國聯合會理事長 林正雄

今年房市可用一個「愁」字形容,代銷業難賣屋,仲介則轉往海外市場,我建議未來新政府,應該提供青年優惠貸款方案,並將期限拉長至30年,幫助青年早日成家,同時應避免大量興建社會住宅,興建只租不售的社會住宅與國人有土斯有財民族性不符,還不如將資金用來幫助年輕人購屋。

政府應重新檢討房地合一實價課稅自用條款,針對中長期自住民眾有400萬的免稅額優惠,因至少有6年自住綁約條款,可能使出租物件減少,加上有些縣市又實施囤房稅,將使租屋族面臨物件短缺問題,政府應加強相關配套。此外,選擇性信用管制已實施5年,達到一定成效,在房市已退燒狀況下,應可回歸市場基本面,建議央行可全面解除金融管制措施。

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