晴時多雲

房價猛漲想合資 4種登記方式風險分析

2022/07/30 04:30文/記者朱語蕎

不少情侶會一起合資買房,要注意登記方式,以免分手後糾紛不斷。

近幾年房地產買氣熱絡,不少人擔心房價回不去,進而積極進場買房,不論是自住或投資,有些人會因資金不足,或想與親友合作,選擇一起合資買房,但房地產動交易輒上百萬元,買賣糾紛多,合資買房不得不謹慎小心。

現代風氣開放,不少交往長久的情侶,在同居多年後,想要一同合資買房,但在愛情沖昏頭之下衍生問題也多,甚至為展現愛意只將房屋登記在1人名下,若感情融洽還算可以,但若日後分手,後續問題恐相當麻煩。

其實不論是情侶、夫妻或親友間合資買房,通常有以下幾種常見登記方式:

一、共同登記:

產權為共同持有,若未來其中一方想賣房,需要雙方都同意才可執行,建議可在合約內註明出資比例、稅務負擔比例,未來處理房屋才能更明確的將賣房所得依比例分回。

不過,因產權是雙方共同持有,在申請貸款上,若其中一人信用不良,會影響到貸款利率和成數;此外,若是夫妻共同登記持有,就會佔用掉「一生一次自用住宅土地增值稅優惠稅率10%」。

二、信託登記:

委託人基於某種目的將財產移轉給受託人,並以契約方式成立信託關係,委託人信託登記應由委託人與受託人共同申請,受託人需是專業人士或機構,為委託人處理相關事宜,並分配利益給受益者,進而達到產權保障,且不受法院判決、或任何強制執行影響。但信託管理費用昂貴,日後若需要更改任何一條合約,就得收費一次。

三、預告登記:

將房產登記在其中一人名下(所有權人),另一人採用預告登記登記房屋(請求權人),未來若有任何買賣、贈與、信託、過戶或抵押設定等問題,都必須要請求權人同意才能執行,可防止房產被所有權人任意轉賣、贈與或設定抵押,但若是房產遭法院判決、徵收、強制執行,就無法主張預告登記的請求權。

四、借名登記:

若是因為自身想節稅,或因信用不佳不好貸款等因素,需要找另一位信用條件較好人擔任登記名義人,直接解決信用不良、節稅等問題,常見於投資客找人頭買房。借名登記雖可解決字身信用不佳問題,但因產權是在登記人名下,若合約未載明清楚,倘若未來對方擅自處理房產,或藉故不歸還,恐難以取回。

合資買房 注意自用住宅優惠稅率被用掉

合資買房在稅務上,要注意土地增值稅自用住宅優惠稅率10%,每人一生只有一次,若採取共同登記,在申報土地增值稅時,就會用掉所有人的一生一次資格,未來雖還可適用「一生一屋」優惠,但必須是本人、配偶和未成年子女名下均無其它房產,若是之後再出售第2間以上房屋,就無法享有土地增值稅優惠稅率。

而在申報所得稅部分,登記為納稅義務人配偶所有的自用住宅,不論是誰出資或借貸,都須合併申報所得稅,才可將貸款利息列為列舉扣除稅額。若未來賣房是在限定年限內售屋獲利,還須繳納房地合一稅;合資人每人所取得的「現金所得」部分,還必須申報所得稅;若是以贈與方式移轉,則須繳納贈與稅。

政府已修法禁止預售屋禁止轉售,若三讀通過,未來預售階段無法脫手,合資要更小心。

預售屋未來恐難轉售 合資更小心

近年預售屋也出現不少網路糾團購屋的資訊,不少人會一起加入投資行列,但預售屋看不到實品,且在完工前,產權都在建商手上,且若合資人過多,恐會影響彼此權益。

大家房屋企畫研究室副理郎美囡建議,可依據出資比例換算權利範圍,因要等預售屋蓋好交屋,才能到地政機關登記,因此在簽約時,可以一人簽約即可,交屋登記再登記為多人共有。

除了與建商簽訂契約,合資人也要共同簽立契約協議書,包括出資比例、相關費用負擔、售屋獲利分配等,也可討論持有時間,或中途有人想撤資,或工程期間持角費用等違約項目載明,並將此契約到法院公證,保障權利。而與建商簽約後,所有的支付金額、單據、憑證、支出比例都要全數保留。

郎美囡表示,數合資投資預售屋,都希望在預售期間即可獲利了結,但內政部已針對預售屋炒房修法平均地權條例,限制預售屋的轉售對象,若修正案由三讀通過,合購人要有長期持有的準備,以免資金被套牢。

合資買房想貸到更好成數,可由經濟條件較好的一方當「借款人」,而另一方則當「連帶保證人」。

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