豪宅基地逾2千坪 元利信義聯勤成唯一

「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」是一個將台灣豪宅推向國際等級的成功案例。（海悅廣告提供）

豪宅基本條件除燙金地段、國際建築規劃、建商品牌之外，最難達到的條件就是基地規模，放眼望去目前北市預售中的豪宅案，絕大多數基地規模不到一千坪，即便是新成屋豪宅，也僅有少數基地規模突破1千坪，甚至近五年來僅有「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」基地規模超過2千坪。

基地面積不夠 豪宅氣勢不足

房產業者指出，北市大面積素地難尋，加上建物老舊，都更、危老等重建方式成為建商要在北市開發土地推新案的主要方式；根據住展雜誌調查，去年台北市新建案總銷逾2,700億元，其中透過重建方式取得土地而開發新案總銷將近2千億元。換句話說，北市超過7成新案都是透過拆除重建的方式進行。

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房產業者指出，透過拆除重建方式取得土地絕大多數的基地規模都不到，甚至很高比率都在300坪以內，即便整合超過500坪，但對於塑造豪宅氛圍來說，仍嫌氣勢不足。

以近幾年重建盛行的敦化商圈，幾乎找不到基地規模一千坪的新案，但每坪房價仍要賣破200萬元，主要是土地取得成本高、造價上漲，各項加重成本都直接反應在房價上，反觀已經蓋好的豪宅，土地取得成本、造價都相較早，均在可控範圍內，甚至早就確定，同樣也是每坪賣價都突破200萬元，因此基地規模、建築規劃是否請來國際大師，甚至建商品牌就成為高端買家的主要評分標準。

逾千坪基地難尋 北市屈指可數

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，自從2012年國有財產法地53條修正之後，禁止辦理標售在1,650平方公尺、即499坪以上之國有非公用土地，除了讓大面積公有地不再流入住宅開發之外，更讓精華區的民間大面積土地的地主坐地起價，形成大基地住宅開發成為絕版品的現象。

即便有少數透過都更或危老重建的大面積推案，但受制於原屋主分屋條件，能成為真豪宅，甚至頂級豪宅的機會也極低，所以大基地整合、開發的價值、難度是呈指數性飆高。黃舒衛分析，基地規模決定建築規劃、設施配置的彈性，也間接影響住戶的景觀、隱私、使用體驗等，尤其能滿足對風水有特殊偏好的買方。

房市評論員何世昌指出，豪宅的確需要大面積基地才能有較佳規劃，尤其要做出豪宅器度，至少需要一千坪。不過，北市大面積基地實在太過難找，一千坪以上的豪宅數量明顯下滑，且大多要經由長年都更整合，才有辦法整合出千坪大基地；像「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」逾2千坪基地豪宅案，未來也是屈指可數。反而是有些400、500左右的基地就規劃為豪宅建案，相形之下規模氣勢就稍嫌遜色。

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