晴時多雲

三大理由逼漲房東? 6月換約租金恐翻揚

2023/04/06 15:10文/記者張瀞勻

去年以來央行五度升息,不僅對房貸族來說,壓力增加不小,更是讓想維持租金收益率、拿房租繳房貸的投資客、資金需求緊俏等屋主有漲租的藉口。

近年電價、房產持有稅增加、房價上漲與升息等因素衝擊下,雖然屋主持有成本增加,但不少房東轉嫁成本給租客,導致全台住宅租金不斷攀高。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示,目前看起來,全台住宅租金漲勢仍未到頭,甚至可能一路漲到年底,弱勢租屋族前景相當堪慮。而未來如果租金持續大漲,一旦佔家庭收支達50%以上,租屋族恐真的會出現無力的負擔的狀況,值得加以留意。

對於租金為何會上漲,他認為有以下可能因素:

首先,房價上漲,屋主漲租不得不為

房價上漲更是租金上漲的重要關鍵。以原本總價500萬、年租金10萬來說,年租金收益約2%,如果房價漲上漲20%、變成600萬,如果新屋主想維持2%的收益率,勢必調漲租金,年租金可能就會從10萬變成12萬,才可以維持原有的出租收益率。而近三年全台房價大漲2~3成,如今租金正逐漸反映房價上漲的狀況,導致上揚趨勢相當明顯。

其次,房產持有稅調升,屋主轉嫁給租客

這幾年公告地價、新屋房屋評定現值提升,也讓房東每年持有房產成本增加,雖然金額有限,但也讓房東有漲租,把增加的成本轉嫁給租客。

再者,近期電價上漲恐成房東變相漲租新手段

近年為反映成本,台灣電價逐步攀升。日前台電就公布4月即將調漲電價,民生住宅從700度起漲,1000度以上的用電大戶,夏季電價還從每度6.99元,漲到7.69元,漲幅高達1成。

因住宅租賃契約中的約定電費價格只要沒超過台電表定價,就不被認定違法,這次台電漲價,恐讓屋主採取每度7塊以上的計價方案,甚至直接採最高每度7.69元計價,弱勢租屋族恐面臨史上最高電費支出。目前電費上漲,恐成為屋主多收租金或是漲租的重要手段之一。

最後,持續升息恐導致房租進一步加速竄高,去年以來央行五度升息,不僅對房貸族來說,壓力增加不小,更是讓想維持租金收益率、拿房租繳房貸的投資客、資金需求緊俏等屋主有漲租的藉口。以30年期的千萬房貸試算,去年至今5次升息利率總共增加0.75%,利率從1.375%跳升到2.125%,一年就多出4.41萬元的房貸支出。

如果房東今年換約時,將成本全部轉嫁給租客,房客每個月房租將瞬間增加3675元,弱勢的租屋族恐負擔瞬間大增。今年6月畢業季的換約潮,將是否會出現一波租金大漲潮的重要時點,值得大家多加關注。

雖然近年升息或是電費成本的增加,房東不至於全面轉嫁給房客負擔,但隨著物價、電價..等萬物皆漲的狀態下,也替租金上漲勢頭帶來強烈的支撐,弱勢的租屋族勢必受到最大的衝擊。而且,因租金通常上漲的速度比所得還快,租屋者的所得階級也比擁屋者為低,因此,租屋不起房所延伸的社會剝奪感也會較買不起房更加嚴重,值得政府單位多加重視。

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