營造成本層層疊 麗寶總座何昭宏:房價下修有困難
北台灣在實質居住需求發酵下,支撐房地產市場。
今年329檔期建商推案多以謹慎評估、持盈保泰為原則,面對房地產市場降溫,但房價看跌不跌,觀察市場多年的麗寶集團麗盛建設總經理何昭宏,就直言「土地成本、營造成本、人力成本以及稅負壓力下,房價要下修有困難」,且首購換屋剛性需求不退,加上營造法規日益更新,未來還有碳稅,層層堆疊下,「房價會反應當下的成本,沒利潤幹嘛蓋房子」。
根據中華經濟研究院最新研究顯示,台灣房價上漲有長短期因素,經濟成長與貨幣超額發行,是近 20 年台灣房價上漲主因;短期因素則包含土地成本及建築原物料大幅上漲,推升 2021、2022 年房價大漲,而研究結果也顯示此波房地產房價回升,先從雙北二都的實質居住買盤開始發酵。
營造成本層層疊,房價欲降不易。
何昭宏坦言,建商在興建房屋之際,一定會把當下所有成本合併考量,像是上述所提的營建成本,就是房價很難下跌的主因,以麗寶集團而言,旗下個案多採先建後售,方能掌握營造成本,看時機對的點再推出,但是隨著營造材料、人工攀升,建商會依時價調整成本,並且反應在售價上,隨著成本日漸高昂,房價上漲,「這時機點要降價,可是事實上營建成本要降有困難、也不可行,開發商興建必須抓一定的利潤,否則建商幹嘛蓋房子,蓋房子又沒有利潤那就不能蓋。」
在中經院研究員馬毓俊博士報告中也指出,根據歷史經驗,建築成本及土地成本一旦上漲,回檔的機會很少,且該研究也指出,雖台灣物價漲幅已逐漸趨緩,但國際行情與季節性因素,與建築成本最相關的鋼鐵、水泥等價格短期間仍處於高檔,甚至還在上漲。
何昭宏也為業界叫屈,他認為,整體房價上漲不能歸咎建商,在眾多營造成層層堆疊後,建商也無可奈何,尤其建商從取得土地、規劃開發、推案到完工入帳得歷經6~8年,面對長時間的風險及不確定因素,像是未來2024年即將開徵的碳稅後,首當其衝的鋼鐵、水泥、電力等產業,原物料成本價格勢必持續堆疊。
剛性需求選擇好的地段,像是交通節點或是有重大建設之區位。
市場降溫、購屋族是否縮手?何昭宏表示,旗下接待中心來人數與去年下半年差距不大,主因在於剛性購屋需求不退,尤其首購換屋族群格外青睞25~38坪2~3房產品。現階段對於自住市場影響甚小,且在短期投資買盤消退之下,可依照本身需求積極看屋,選擇優質地段、指標個案。
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