大小基地公設規模與管理各有擁護者 優缺點大解盤

大型社區規劃豐富休閒公設，但日後驗收、管理維護與支出費用，都需仔細考量。

目前全台精華區大型基地，多遭大型上市櫃建商或實力派業者高價搶下，並規劃大型社區強調規劃豐富休閒公設，受到不少年輕首購家庭歡迎；卻也有眾多中小型建商為區隔市場，紛紛鎖定市區小面積或低容積精華地，規劃樓高5層電梯公寓或9層內電梯華廈，訴求較低公設比與更充裕室內使用面積，向首購族與置產客招手。但是大小社區皆各有優缺點，包括公設規劃實用性、管理維護與服務內容、管理費負擔等，消費者購屋前都應仔細考量比較。

  市區素地釋出漸稀缺 大小基地規劃發揮特色

健身房幾乎成為社區規劃標準配備，但卻無法免費使用，大多社區皆要求住戶按照點數採使用者付費原則。

由於市區大筆精華地釋出逐漸稀有，往往成為大型建商獵地囊中物，上千坪大型基地開發，業者善用空間充裕優勢，紛紛在社區規劃豐富休閒公設與中庭造景，除了滿足住戶休閒需求與居住健康潮流，讓住戶可在社區內充分休閒與賞景，有利提居住生活品質。

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一些大型豪宅社區公設規劃豐富，除了安排頂樓空中花園賞景區，豐富公設包括多功能交誼廳、宴會廳、電影院、一樓泳池與SPA池、會議室、健身房、瑜伽教室、廚藝教室、圖書室、橋藝室等，增添居家休閒情趣。

但房仲業者也發現，大型社區的公設規劃內容，因戶數達到經濟規模，因此公設配備不斷向上升等，首購大樓的健身公設，規格甚至不遜於豪宅社區，包括游泳池、健身會館等休閒設備，讓住戶可輕鬆在社區休閒，享受更健康的居家生活。

但是，大型社區規劃豐富公設的開銷驚人，每月收取的管理費至少需達80、90萬元甚至達百萬元才能打平管銷，以一般400多戶的大型首購宅社區，每坪管理費負擔需達60~75元，較易維持社區居住品質，規劃豐富休閒公設的豪宅社區，單坪管理費多達百元以上。

值得注意的是，由於消費意識高漲且對建商信任度降低，加上首購社區管理委員會成員多為上班族工作繁忙，大型社區的豐富社區公設如何點交，成為近來一大爭議問題，一些社區管委會打算委託第三方驗屋公司點交驗收公設，以400~500戶的社區規模，包括整棟外觀、消防、機電、電梯等項目，驗屋公司報價從80、90萬元至120萬元皆有，甚至訴求可從北部包下整台遊覽車載送多位技師南下，代驗社區公設二天，外觀運用紅外線熱成像儀檢測，報價即可達20萬元，讓建商對社區這種驗收高花費的模式，只能苦笑以對。

  中小建商紛朝小基地開發 低層電梯公寓與華廈市場興起

大型社區規劃KTV或電影院頗受歡迎，但住戶須預約使用，每小時約200~500元不等。

但中小型建商苦無大基地可供開發，為維持經營，只好朝向小基地或低容積土地開發，或是走微型都更、整合老舊透天或公寓，規劃免挖地下室的5樓電梯公寓，或是樓高9層內的華廈。

考量社會家庭結構與居住人口型態轉變，小宅成為主流，年長者也需求便利上下樓層，不少消費者也對於公設比僅約21%~23%左右的5樓電梯公寓接受度提高，或是公設比介於28%~33%左右的7~9樓電梯華廈也相當認同，市場需求提高，刺激南部建商紛紛開始規劃這類產品。

  南部電梯公寓與華廈 優質規劃與大樓競美

市區小基地或低容積土地，規劃5樓電梯公寓或9層內華廈，強調低公設比且居住戶數單純，逐漸蔚為潮流。

從5年前開始，南部地區即開始興起低層電梯公寓與華廈規劃風潮，從台南南科附近的善化、新市、安南區一帶，即陸續有5樓電梯公寓產品推出，迅速獲得消費者熱烈迴響，高雄市大寮、大坪頂、岡山、仁武、林園、梓官也陸續出現這類產品，屏東市區也逐漸興起規劃電梯公寓或華廈風潮。

由於市區小面積精華地，過去建商多以透天住宅為規劃首選方向，但因地價成本高漲，透天房價帶動輒超過3千萬元以上，客層接受度受限，但大基地開發的大樓戶數較複雜，公設比也多在35%上下，相對公設比較低且戶數單純的電梯公寓或華廈產品，買方接受度頗高，透過門禁安全系統強化、電梯樓層管制、管理員班次調配等，也利於提高電梯公寓或華廈的居住安全性。

5樓電梯公寓也在屏東市區興起蔚為潮流，建商考量因基地的容積不足以蓋大樓，所以蓋5樓電梯公寓或華廈，與大樓相比因爲不用挖地下室，所以工期短，通常沒有太多的公共設施，所以管理費也比較便宜。跟傳統透天產品相比，電梯華廈安全且免去老人爬樓梯所衍生的風險，也可以控制住總價，年輕人買房也較沒負擔，吸引首購族與銀髮族進場的效果相當突出。

戶數單純小型社區節省管理費支出，夜間需搭配智慧監控與住戶自行把關門禁。

但電梯公寓、華廈與小型大樓社區，也必須設法解決網路消費購物時代趨勢，住戶需求大量物流與信件收發，一些小社區缺乏安排管理員或管理室，也無法規劃較充裕的物流暫存空間，住戶物流收件只能尋求附近超商代收，也因社區戶數多在60、70戶以內，住戶須分攤的每坪管理費至少需達80、90元，甚至單坪管理費高達百元，堪可比擬豪宅單坪收費標準，但服務內容卻天差地遠。

為節省管理費支出，小型社區聘請管理員只能維持二班制，夜間7時至清晨7時，必須靠住戶自行把關門禁，部分業者與保全業者配合，除了在社區設置智慧安全聯防監控系統，保全業者也提供緊急巡邏救援服務，盡量讓住戶居家安全能獲得更多保障。

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