想省地價稅 將成年子女戶籍遷入新房 反中「高額稅負」陷阱

新制房地合一稅，成年子女的設籍，並不符合所得稅法第4之5條「個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。」

每年地價稅的繳納，9月22日是重要的分水嶺，如9月22日前遷入本人、配偶或是未成年子女，且以一處為限且沒有出租營業等情事，今年的地價稅就可以以自用住宅優惠稅率核課；如果逾9月22日申請，自用地價稅，核准後則從次年才能適用優惠稅率。

另外，從2016年開始，新制房地合一稅實施，如果房屋的取得時間是2016年以後，再出售時就必須申報房地合一稅，也就是我們今年購屋的買方，如果手上有兩間以上的房屋，一間是2016年以前取得（舊制）；一間是今年取得（新制），如果都是自用住宅，遷入戶籍時就要小心處理了。

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正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，有個客戶的爸爸在2016年前已經有一間老公寓，今年7月間又買了一間1樓公寓，原本打算登記給成年的小孩，概算後因為贈與稅等問題而作罷，仍然以自已的名義承買，並完成了過戶及銀行貸款手續，今年9月初順利完成了房屋點交房屋。

結案當天，提醒他如果符合自用地價稅，務必於9月22日前將本人的戶籍登記遷入該地址，但客戶認為，將成年小孩遷入新房子戶籍效果一樣，都可以適用自用地價稅，他本人的戶籍則會留在舊房子裡。

鄭文在說，就自用地價稅而言，本人、配偶或成年子女完成戶籍登記效果是一樣的，但是，就新制房地合一稅而言，成年子女的設籍，並不符合所得稅法第4之5條「個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。」

交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用，自住房地持有並設籍滿6年出售，免稅額400萬元，超過部分稅率10%，也就是成年子女戶籍登記與未來出售的房地合一稅要件不符。

鄭文在說，就曾有賣方要出售房屋時才發現成年子女設籍是一種錯誤，必須重新將本人、配偶或是未成年子女重新設籍，且滿6年才能適用優惠稅率的窘境。真的是閩南語形容的「同款，不同師父」。

客戶聽了以後，趕緊將本人的戶籍遷入新買的房屋戶籍地址，至於舊的房屋地址則維持原來成年兒子的戶籍登記，因為舊房屋沒有房地合一稅的困擾，最大的負擔是土地增值稅，而新買房屋未來最大的稅賦，除了土地增值稅外，還可能有房地合一稅的高額稅賦要繳納。

為此，我們的買方魚與熊掌兼得，符合自用地價稅及未來出售時土地增值稅及房地合一稅的優惠條件，可以安心的節稅，以逸代勞，沒有後顧之憂了。

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