二大房市壓力恐釀都更翻車潮 專家傳授屋主三招避險自保
近年危老都更熱,但市場卻頻頻出現爛尾樓、建商跑路的資訊。(圖/記者張瀞勻攝)
近年危老都更熱,但市場卻頻頻出現爛尾樓、建商跑路的資訊,不僅民眾買屋心驚驚,更讓許多與建商都更、合建的屋主相當擔憂,對此,元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,營建成本高漲、房價又上不去,很多危老案、都更案近期壓力都相當大,若實力不夠的建商,出現資金不夠或調度失靈的狀況將頻現,因此,未來建商跑路、出現爛尾樓風險恐怕還是會持續發生。
周昆立指出,台灣地震頻繁,但房屋老化情形相當嚴重,屋齡30年以上的老屋佔住宅存量超過一半,在台北甚至超過7成,這些老屋普遍都抗震力不足,因此,台灣老屋進行都更改建,是一個必然的趨勢,而這也大幅增加民眾與建商打交道的機會。
但由於目前進行都更或是危老改建,因過程及法條繁縟,多數屋主會尋求建商協助,但因屋主與建商在蓋房子的專業度與資訊極不對稱,因此,建議民眾這時候在與建商洽談都更合建的過程當中,若想保障自己的權益,一定要花時間學習相關知識,而且要多注意合約內容與確認流程順序。
為了避免糾紛,屋主應認知三大重點。
第一、事前問診把脈 降低未來風險
對於如何避免挑到地雷建商,其實有訣竅,建議民眾事前除上網蒐集資料外,不妨先找專門從事都更、危老的建築師或是都更推動師諮詢,先了解建商的評價與過往的推案實績,盡量避開一案建商、財務實力可能較差的小建商來做初步篩選。
第二、合約內容詳細確認
由於建商的信用與財務資訊不容易完全得知或衡量,建商即便過往有推案實績,甚至建商也同為地主或本身是在地知名老建商,在目前缺工、料漲,工期超長的環境,未來仍有一定程度風險。
因此,民眾與建商的契約簽訂,就需要注意都更合建契約的內容,如:都更的花費、都更的實施方式與分配方式、容積獎勵及容積移轉的相關的權利義務、工程與完工期限(何時取得建照、取得建照後,多久保證開工、何時完工)、交屋與保固、載明公設比、建材設備…..等,都需要詳細寫明,因為眉眉角角很多。
建議民眾與建商接洽時,倘若覺得互動的還不錯,能初步信任,在簽訂契約前,可委請專家,擔任顧問以協助屋主(地主)確認合約內容來保障自己權益。
第三、避免建商擺爛、爛尾-退場機制與違約賠償、延宕罰則要明訂
由於目前民眾在跟建商談都更合建時,多半都只會聚焦「利益分配」,即坪數該怎麼分配、能拿回多少…等,卻往往忽略了,能不能拿的到?多久才能拿到? 如果拿不到該怎辦?怎麼保護自身權益?..等問題。建議民眾與建商契約中「退場機制」與「罰則、違約條款」要特別留意。
以退場機制來說,由於都更整合期不短,整合期限若沒寫明「日落條款」,稍不慎就可能簽下萬年合約,一旦建商不開發,長期就會被綁死。至於,罰則與違約條款,雖然整合階段無罰則,可一旦合建案「正式啟動」,相關違約與「故意延宕」等罰則條款就需要訂立在合約中,否則一旦出狀況,屋主恐求償無門,影響權益。
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