二大房市壓力恐釀都更翻車潮 專家傳授屋主三招避險自保

近年危老都更熱，但市場卻頻頻出現爛尾樓、建商跑路的資訊。(圖/記者張瀞勻攝)

近年危老都更熱，但市場卻頻頻出現爛尾樓、建商跑路的資訊，不僅民眾買屋心驚驚，更讓許多與建商都更、合建的屋主相當擔憂，對此，元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，營建成本高漲、房價又上不去，很多危老案、都更案近期壓力都相當大，若實力不夠的建商，出現資金不夠或調度失靈的狀況將頻現，因此，未來建商跑路、出現爛尾樓風險恐怕還是會持續發生。

周昆立指出，台灣地震頻繁，但房屋老化情形相當嚴重，屋齡30年以上的老屋佔住宅存量超過一半，在台北甚至超過7成，這些老屋普遍都抗震力不足，因此，台灣老屋進行都更改建，是一個必然的趨勢，而這也大幅增加民眾與建商打交道的機會。

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但由於目前進行都更或是危老改建，因過程及法條繁縟，多數屋主會尋求建商協助，但因屋主與建商在蓋房子的專業度與資訊極不對稱，因此，建議民眾這時候在與建商洽談都更合建的過程當中，若想保障自己的權益，一定要花時間學習相關知識，而且要多注意合約內容與確認流程順序。

為了避免糾紛，屋主應認知三大重點。

第一、事前問診把脈 降低未來風險

對於如何避免挑到地雷建商，其實有訣竅，建議民眾事前除上網蒐集資料外，不妨先找專門從事都更、危老的建築師或是都更推動師諮詢，先了解建商的評價與過往的推案實績，盡量避開一案建商、財務實力可能較差的小建商來做初步篩選。

第二、合約內容詳細確認

由於建商的信用與財務資訊不容易完全得知或衡量，建商即便過往有推案實績，甚至建商也同為地主或本身是在地知名老建商，在目前缺工、料漲，工期超長的環境，未來仍有一定程度風險。

因此，民眾與建商的契約簽訂，就需要注意都更合建契約的內容，如:都更的花費、都更的實施方式與分配方式、容積獎勵及容積移轉的相關的權利義務、工程與完工期限(何時取得建照、取得建照後，多久保證開工、何時完工)、交屋與保固、載明公設比、建材設備…..等，都需要詳細寫明，因為眉眉角角很多。

建議民眾與建商接洽時，倘若覺得互動的還不錯，能初步信任，在簽訂契約前，可委請專家，擔任顧問以協助屋主(地主)確認合約內容來保障自己權益。

第三、避免建商擺爛、爛尾-退場機制與違約賠償、延宕罰則要明訂

由於目前民眾在跟建商談都更合建時，多半都只會聚焦「利益分配」，即坪數該怎麼分配、能拿回多少…等，卻往往忽略了，能不能拿的到?多久才能拿到? 如果拿不到該怎辦?怎麼保護自身權益?..等問題。建議民眾與建商契約中「退場機制」與「罰則、違約條款」要特別留意。

以退場機制來說，由於都更整合期不短，整合期限若沒寫明「日落條款」，稍不慎就可能簽下萬年合約，一旦建商不開發，長期就會被綁死。至於，罰則與違約條款，雖然整合階段無罰則，可一旦合建案「正式啟動」，相關違約與「故意延宕」等罰則條款就需要訂立在合約中，否則一旦出狀況，屋主恐求償無門，影響權益。

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