晴時多雲

借鏡日本租賃政策 租屋更有保障

2016/11/05 04:29文/記者馮牧群

政府興辦出租社會住宅,並著手擬定住宅租賃管理條例。(黃柏榮攝影)

台灣住宅租賃市場長期地下化,從法規到管理缺乏完善體制,從張淑晶事件更可看出租屋糾紛造成的一連串問題,隨著房價高漲,租屋需求有增無減。鄰國日本的住宅租賃市場與成功經驗值得台灣參考,藉由周全政策發展住宅租賃產業是未來趨勢。

國內尚未建立或未有公開評估租賃市場的數據,但照財政部賦稅署申報房屋租賃所得資料來看,自2011至2014年,申報筆數從59萬9537筆暴增至76萬722筆,且申報者多數為法人,自然人房東僅占少數,對比租屋的實務經驗,檯面上的交易數無疑只是冰山一角。行政院主計處「消費者物價房租類指數」則顯示,租金指數自2005年11月以來持續緩漲,儘管幅度遠落後於房價漲幅,仍反映租屋需求日增、供給吃緊的現況。

不僅房屋租賃政策較為進步,日本的租賃市場也比台灣更成熟、多元。(崔媽媽基金會提供)


3大障礙 綁住國內租屋市場


崔媽媽基金會表示,當前租屋市場存在3大障礙,不利進一步發展。首先是「權利義務規範不周」,住宅租賃法規不符實際,實務上窒礙難行,房東、房客頻頻發生糾紛。內政部今年6月23日公告的《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》只會減少部分因契約制定不周造成的爭議,但住宅租賃型態不同也會使關係複雜化,仍不足以保障租賃雙方的權益義務,最好還是制定專法才貼近現況。


其次是「糾紛處理耗時」,糾紛處理程序煩雜又冗長,使雙方卻步。目前缺乏積極有效的協商機制,尤其住宅租賃糾紛標的金額偏低,更顯得調處、仲裁或訴訟的時間費用成本過高。


第三是「租屋產業化不足」,基於稅制、政策、傳統觀念等因素,租屋交易長期地下化,不只專業住宅租賃業者難以生存發展,更不利租屋相關政策的擬訂推動,低品質的租屋市場讓民眾大多不願長期租屋,對舒緩高房價的居住壓力沒有幫助。
崔媽媽基金會指出,政府雖曾輔導獎勵民間成立租屋服務平台,以租屋市場資訊提供愛心房東(公益出租人)媒合服務,但因國內租屋市場不發達、公部門難以掌握供給與需求,加上多數房東有避稅考量不願加入政府租屋方案,住宅租賃資源無法整體規劃、調節住宅買賣市場,導致民間空屋嚴重氾濫現象。


他山之石 日本早有住宅租賃專法


看看鄰近台灣的日本,2013年全國租屋家戶為1852萬戶,佔總家戶比例35.5%。值得注意的是,儘管比起2008年,租屋家戶佔比下跌,民間的租屋供給卻呈現高度成長,可見日本住宅租賃市場正蓬勃發展。同時,日本的租屋市場有和台灣相似的一面,據財團法人日本租賃住宅管理協會調查,日本租賃住宅85%(1062萬戶)為私人所有,其中約6成為60歲以上的個人,以經營規模來看,持有戶數在10戶以下者約3成、20戶以下者過半數,出租市場也是以小房東為主。


日本「終身借家權」
讓年長者有其屋


日本明海大學不動產學部教授周藤利一提到,日本的租屋政策有長期計劃,依照不同類型、主體、區域來訂定供給目標量、規格與補助方案,再分為由中央或地方政府直接供給、由公家單位自行建設住宅。同時,針對住宅構造、位置、租售價格、契約限制、財政補助、稅制優惠及低利融資等內容都有明確法規,以確保低所得者及高齡者的居住安定。


為使年長者有終老的家,2001年起日本實施終身建物出租制度,也就是「終身借家權」,只要承租人在世,租約就會繼續,契約直到過世才終止;另外像是2006年制定的「住生活基本法」,也顯現日本政府逐漸重視住宅租賃管理,相似的發展背景,適合台灣借鏡其政策與市場經驗。

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